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Umwandlungswelle (noch) nicht zu beobachten

„Und weißt du, es gibt hier sogar noch einige Wohnungen, die kann man nur mieten, nicht kaufen!“, belehrt eine Mutter ihren kleinen Sohn auf der Rosenthaler Straße in Alt-Mitte.

Eigentumswhg-350Auch in Moabit geht – wie im Wedding und anderen Innenstadtquartieren – die Angst vor Luxussanierung, Umwandlung in Eigentumswohnungen und Verdrängung  um. Deshalb hat sich in Moabit ein „Runder Tisch Gentrifizierung“ gegründet, der regelmäßig tagt, haben sich Mieterinitiativen gebildet, gab es auch in der Bezirksverordnetenversammlung Anträge, um die Möglichkeit einer Milieuschutzsatzung zu prüfen – allerdings erfolglos.

Die Stadtteilvertretung Turmstraße wollte wissen, wie viele Häuser im Sanierungsgebiet Turmstraße bereits verkauft und in der Folge zu Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Das Koordinationsbüro als Sanierungsbeauftragter hat daraufhin die Verkäufe seit Beginn des Sanierungsgebiets ermittelt und kartiert.

Ergebnis: Seit April 2011 wurden insgesamt 51 Grundstücke verkauft. Davon wurden jedoch lediglich vier in Teileigentum umgewandelt. Insgesamt handelt es sich um ca. 100 bis 120 Wohnungen, schätzt Andreas Wilke vom Koordinationsbüro. Davon befinden sich aber allein 70 bis 80 auf den Grundstücken Waldenser Straße  32/33, die beide vom selben Investor umgewandelt wurden.

Insgesamt ist also – gerechnet auf einen Zeitraum von fast zwei Jahren und auf die Gebietsgröße – bislang keine Tendenz zu massiver Eigentumsumwandlung festzustellen, jedenfalls nicht  im Vergleich zu der Welle, die vor rund 15 Jahren begann, Alt-Mitte zu überrollen.  Ähnlich sieht es im Sanierungsgebiet Müllerstraße im Wedding aus.

Die Betonung liegt dabei auf „bislang“. Denn andererseits boomt der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin. Die Nachfrage steigt: Bereits existierende Eigentumswohnungen werden rege gehandelt, auch das kann man in den Sanierungsgebieten beobachten. Die Käufer sind häufig Selbstnutzer oder Familienangehörige von Selbstnutzern, die Mieter sind deshalb von Kündigungsklagen wegen Eigenbedarf bedroht. So ist die Befürchtung nicht unberechtigt, dass der Markt bald reagieren wird und verstärkt neue Eigentumswohnungen schafft –  nicht  nur im Neubau, sondern auch in bereits bestehenden Mietshäusern.

Derzeit steigen jedoch auch die Preise für Mietshäuser in Berlin, die Nachfrage ist größer als das Angebot. Wer sein Haus verkaufen will, wartet deshalb lieber noch ab: Besser als im eigenen Mietshaus kann man derzeit sein Geld kaum anlegen, zumal auch die Mieten steigen. Immobilienentwickler, die mit der Umwandlung schnell Geld verdienen wollen, haben daher Schwierigkeiten, an geeignete Objekte zu kommen. Das war in den 1990er und 2000er Jahren im Ostteil der Stadt grundsätzlich anders: Dort gab es ein großes Angebot an rückübertragenen Häusern und viele Erbengemeinschaften, die diese möglichst schnell verkaufen wollten.

Derzeit prüft der Senat, ob mit Hilfe einer Umwandlungsverordnung die Bezirke in die Lage versetzt werden sollen, zumindest für fünf Jahre in besonders ausgewiesenen Gebieten solche Umwandlungen aufzuschieben. Der Bezirk Mitte winkt jedoch ab: zumindest in Moabit und im Wedding rechtfertige die bisherige Entwicklung den Aufwand einer solchen Maßnahme nicht. Er täte jedoch gut daran, die Entwicklung aufmerksam zu verfolgen. Die Stadtteilvertretungen jedenfalls tun das.

Text: Christof Schaffelder/Ulrike Steglich, Foto: Susanne Torka (es zeigt die Beusselstraße 11 im Juni 2010)

Zuerst erschienen in der “ecke turmstraße”, Nr. 1 – Februar 2013.

Milieuschutz – Der Bezirk sagt Nein

Der Bezirk Mitte lehnt gegenwärtig die Ausweisung neuer Milieuschutzgebiete ab. Das geht aus einer Antwort auf ein Prüfungsersuchen der Fraktion der Grünen in der Bezirksverordnetenversammlung hervor. Die Anfrage bezog sich zwar nur auf das nördliche Moabit – aus der als „Schlussbericht“ bezeichneten Antwort lässt sich jedoch folgern, dass auch anderswo im Bezirk keine derartigen Absichten verfolgt werden. Mitglieder des  Moabiter Runden Tisches Gentrifizierung fordern dagegen den Bezirk auf, eine Strategie gegen Verdrängung zu entwickeln.

In Moabit wurden in den Jahren 2007 und 2009 die Milieuschutzsatzungen in den Gebieten Stephankiez und Huttenkiez aufgehoben, weil die Voraussetzungen nicht mehr gegeben waren, so argumentiert der Bezirk in seiner Antwort. Im Jahr 2011 kam zudem eine Untersuchung über die Aufstellung einer Milieuschutzsatzung in der Lehrter Straße zu dem Ergebnis, dass diese städtebaulich nicht begründet werden könne. Denn in klassischen Milieuschutzgebieten muss Modernisierungdruck herrschen: Geschützt werden können dort Mieter, in dem die Umlage der Modernisierungskosten auf die aktuelle Miete beschränkt wird oder Wohnungen, indem Luxusmodernisierungen nicht genehmigt werden.

Steigen die Mieten jedoch bei Neuvermietungen an, ohne dass Baumaßnahmen stattfinden, so sind den Gemeinden auch in Milieuschutzgebieten die Hände gebunden. Es gibt keine gesetzliche Möglichkeit für Kommunen, hier einzugreifen: Die Miethöhe ist in den Vertragsverhandlungen zwischen Vermieter und Neumieter frei vereinbar. Zwar bestünde die Möglichkeit, in Milieuschutzgebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für maximal fünf Jahre zu beschränken. Dafür müsste die Landesregierung jedoch eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen. Bisher sei dies noch  nicht geschehen.

Dass diese der Senat derzeit vorbereitet, hat der Staatssekretär für Bauen und Wohnen und ehemalige Stadtrat für Stadtentwickung in Mitte, Ephraim Gothe, im Oktober im Stadtschloss Moabit allerdings öffentlich erklärt. Dabei forderte er den Bezirk Mitte ausdrücklich zur Mitarbeit auf und bot auch die Bereitstellung von Mitteln für entsprechende Untersuchungen an. „Auf dieses Angebot sollte der Bezirk unbedingt eingehen,“ meint Thomas Koch, der Vertreter des Berliner Mietervereins am Runden Tisch Gentrifizierung. „Der Immobilienmarkt in der Innenstadt ist derzeit extrem aufgeheizt. Im ersten Halbjahr 2012 wurden hier so viele Eigentumswohnungen verkauft wie noch nie, die Immobilienpreise steigen, die Mieten sowieso. Da ist auch der Staat gefragt,  Strategien zu entwickeln, um die Mieter zu schützen, das erwarten die Bürger ganz einfach!“ Koch schlägt vor, die Erfahrungen von anderen Innenstadtbezirken wie Kreuzberg oder Pankow sowie der Innenstadtbereiche anderer Städte wie Hamburg oder München auch für Mitte zu nutzen und sich in öffentlicher Diskussion genau anzusehen, wie die Gemeinden hier vorgehen. „Es gibt auch noch Instrumente wie Umstrukturierungssatzungen, Bebauungspläne und andere, davon ist sicherlich keines ein Allheilmittel, aber zusammengenommen können sie durchaus etwas bewirken.“

Text: Christof Schaffelder

Zuerst erschienen in der ecke turmstraße, Nr. 9 – dez. 2012 – jan. 2013

Nachtrag:
Neuer Antrag von Bü90/Grüne und LINKE zum Thema Milieuschutz ausbauen (Drs. 0775/IV).

Am 21. Juli 21014 Demo in Kreuzberg, Neukölln, Treptow für Umwandlungstopp sofort! zu betroffenen Häusern, von denen wir hier in Moabit doch auch eine ganze Menge haben (mal hier auf die Karte schauen) – und dazu wieder die Forderung nach einer Umwandlungsverordnung von SPD und Grünen, dazu Interview mit Michael Müller in der Abendschau:

Eigentumswohnungen, die nur in Israel (hebräische Webseite) verkauft werden, da sind auch drei Häuser aus Moabit dabei, u.a. die Stephanstraße 52.

MieterMagazin, Juli/August 2014: Umwandlungsverordnung – Stillschweigend beerdigt.

Berliner Mieterverein schlägt Alarm (Berliner Zeitung).

MieterEcho online: seit 2010 wurden in Berlin 25.000 Wohnungen umgewandelt / Höchststand bei Wohnungsverkäufen.

Tagesspiegel zum beschlossenen Umwandlungsverbot: Durchbruch oder Symbolpolitik?

55 Kommentare auf "Umwandlungswelle (noch) nicht zu beobachten"

  1. 51
    Zeitungsleser says:

    Im Jahr 2015 wurden in Berlin 17.400 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, die am meisten betroffenen Bezirke sind Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf:
    http://www.berliner-zeitung.de/berlin/wohnungsmarkt-mehr-als-17-000-mietwohnungen-wurden-zu-eigentumswohnungen-24091182

  2. 52
  3. 53
    Zeitungsleser says:

    Zwar schon paar Tage älter als die zuletzt geposteten Artikel, aber in diesem Zusammenhang – eine Postbank-Finanzstudie warnt Eigentumswohnungskäufer vor einer Blase:
    http://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungen-und-haeuser-in-berlin-experten-warnen-vor-immobilienblase-in-der-hauptstadt/13483846.html

  4. 54
    Zeitungsleser says:

    Eine einfühlsame Reportage, wie die Umwandlung auf Mieter*innen wirkt, zwar nicht hier in Moabit, aber es ist ja eigentlich das gleiche überall in Berlin:
    http://www.berliner-zeitung.de/berlin/gentrifizierung-in-der-karl-marx-allee-die-muellers-muessen-weg-27847608
    … und mittlerweile ist die Umwandlungswelle auch längst in Moabit angekommen!

  5. 55
    Zeitungsleser says:

    Zwar ein Beispiel aus Kreuzberg, obwohl auch hier in Moabit umgewandelt wird, was das Zeug hält, aber hier ist die Gegenwehr noch nicht laut genug:
    http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/berlin-wie-immobilienspekulanten-mieter-vertreiben-a-1176312.html

    Wir müssten viele werden beim Runden Tisch / Wem gehört Moabit
    http://wem-gehoert-moabit.de/runder-tisch/

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