Milieuschutz auch in Wedding und Moabit?
„Bezirkskonferenz – Strategien gegen Verdrängung“ des Runden Tisches Gentrifizierung Moabit
„Luxuswohnungen sind in Berlin nahezu ausverkauft. Der Markt stagniert, weil es kein adäquates Angebot mehr gibt, um die Nachfrage zu stillen.“ Ring Deutscher Makler, 4. Juni 2013
Drastisch steigende Angebotsmieten, Wohnungsknappheit, Verdrängung: Die Politik in Berlin steht unter großem Druck, den gegen die Mieter gekippten Wohnungsmarkt in der Stadt sozial abzufedern. Auch die Bezirke sind gefragt. Die sollen, so fordert zum Beispiel der Berliner Mieterverein, mehr Milieuschutzgebiete ausweisen. Große Teile von Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg stehen bereits unter Milieuschutz, im Bezirk Tempelhof-Schöneberg werden in Kürze zwei neue Gebiete eingerichtet. Doch der Bezirk Mitte zögert: Bieten Milieuschutzgebiete wirklich einen Schutz vor einem überbordenden Immobilienmarkt – oder beschäftigen sie im Wesentlichen nur die Bürokratie, ohne nennenswerte Effekte zu haben?
Der „Runde Tisch Gentrifizierung Moabit“ veranstaltete dazu am 4. Juni im Stadtschloss Moabit die „Bezirkskonferenz Strategien gegen Verdrängung“. Auf der überaus gut besuchten Veranstaltung berichteten Experten von den Erfahrungen mit dem städtebaulichen Instrument des Milieuschutzes. Auch die Politik war präsent: Der Staatssekretär für Bauen und Wohnen, Ephraim Gothe, vertrat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Aus Mitte waren fast alle stadtentwicklungspolitischen Sprecher der BVV-Fraktionen anwesend sowie der Stadtrat für Soziales und Bürgerdienste, Stephan von Dassel. Carsten Spallek, der für Stadtentwicklung zuständige Stadtrat, allerdings nicht. Er wird jetzt auf einer Sondersitzung des BVV-Ausschusses für Stadtentwicklung mit dem Thema konfrontiert: Als erste direkte Folge der Konferenz beschloss der Ausschuss einstimmig, sich am 7. August gesondert dem Thema zu widmen.
Was ist Milieuschutz? – Erfahrungen aus Friedrichshain
Doch was sind überhaupt Milieuschutzgebiete, was können sie leisten und was nicht? Dazu gab Werner Oehlert Auskunft. Er ist Geschäftsführer der ASUM GmbH, die in Friedrichshain Milieuschutzgebiete betreut. Das vom Gesetzgeber im §172 des Baugesetzbuches vorgegebene Ziel ist „die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“. Es geht also nicht um den Schutz einzelner Mieter, sondern um die Struktur der Gebietsbevölkerung. Die Gemeinden sollen sich gegen starke Umstrukturierungsprozesse wehren können. Denn die haben schließlich auch die Konsequenzen für die Infrastruktur zu bewältigen, z.B. für Schulen, Kindergärten, Sozialeinrichtungen oder die Verkehrsinfrastruktur.
Erst daraus abgeleitet ergibt sich auch der Schutz der Bevölkerung vor Verdrängung. Dazu können die Kommunen z.B. den Abriss von Wohngebäuden, die Zusammenlegung von Wohnungen oder Luxusmodernisierungen untersagen – wobei immer strittig sein wird, was Luxusmodernisierungen aktuell genau sind. Derzeit gilt als Luxus z.B. die Einrichtung von zweiten Bädern oder zweiten Balkonen. Nicht eingreifen kann die Kommune dagegen bei einfachen Mieterhöhungen oder ortsüblichen Modernisierungen. Werner Oehlert konnte jedoch am Beispiel des Milieuschutzgebietes Boxhagener Platz nachweisen, dass Milieuschutz auch Mieterschutz bedeutet. Da, wo die ASUM GmbH bei Modernisierungsmaßnahmen vermittelte, ist die Miete heute rund 20% niedriger als im Gesamtgebiet, die Verweildauer der Mieter ist mehr als doppelt so hoch, es wohnen deutlich mehr Familien mit Kindern in den Wohnungen und auch wesentlich mehr Menschen mit geringem Einkommen. Das sind recht eindeutige Effekte – allerdings gehen sie zum Teil auch noch auf die Zeit zurück, als in Milieuschutzgebieten Mietobergrenzen für Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen galten. Im Jahr 2004 hat das Berliner Oberverwaltungsgericht nach einer Klage eines Eigentümers diese Mietobergrenzen jedoch gekippt – und damit dem klassischen Milieuschutz sozusagen die Zähne gezogen.
Pankow denkt weiter
Besonders offensiv geht derzeit der Bezirk Pankow mit den Milieuschutzgebieten um. So untersagt er dort beispielsweise sehr öffentlichkeitswirksam auch rückwirkend die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen. Der Jurist Mathias Schmitt-Gallasch von der S.T.E.R.N GmbH, die in Pankow die Milieuschutzgebiete betreut, erläuterte die Möglichkeiten, die sich aus dem Instrument bei geschicktem Vorgehen zusätzlich noch ergeben könnten. In München zum Beispiel nutzt die Kommune intensiv ihr Vorkaufsrecht, wenn in den Gebieten Grundstücke veräußert werden. Dazu musste die Stadt nur am Anfang eigene Finanzmittel einsetzen. Nachdem aber deutlich wurde, dass sie dieses Recht tatsächlich ausübt, schließen die Erwerber der Grundstücke jetzt lieber sogenannte „Abwendungsvereinbarungen“ mit der Stadt, die zum Beispiel einen Anteil an Wohnungen mit niedrigeren Mietpreisen für Geringverdiener festschreiben. In Pankow versucht man jetzt ein strategisches Bündnis mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften auf die Beine zu stellen. Die sollen nach Maßgabe des Senats sich nicht nur im Wohnungsneubau engagieren, sondern auch Bestandsbauten aufkaufen. Für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften könnte der Bezirk das Vorkaufsrecht stellvertretend ausüben – oder aber entsprechende Abwendungsvereinbarungen mit Mieterschutzklauseln abschließen.
Senat unterstützt neue Ausweisungen
Weiter gibt das Gesetz auch die Möglichkeit, die Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten für einen Zeitraum von fünf Jahren zu untersagen. Damit könnte zumindest der Typus von Immobilienverwertern aus den Gebieten herausgehalten werden, der auf die schnelle Umwandlung und den schnellen Verkauf von Eigentumswohnungen setzt. Voraussetzung dafür wäre aber der Erlass einer entsprechenden Verordnung durch den Senat. Die Senatsabteilung für Stadtentwicklung und Umwelt erarbeitet derzeit einen Entwurf für eine entsprechende Umwandlungsverordnung. Staatssekretär Ephraim Gothe (SPD) machte aber wenig Hoffnungen auf eine schnelle Einführung – derzeit blockiere die CDU. Allerdings sei auch dem Koalitionspartner bewusst, dass das Thema Mieten und Stadtentwicklung derzeit in Berlin sehr viele Menschen bewegt. Es ist also durchaus denkbar, das der Entwurf nicht allzu lange in der Schublade liegen bleibt.
„Der Mietermarkt ist hart und unbarmherzig“, führte der Staatsekretär aus und gab zu, dass der Senat in den letzten zehn Jahren hier einiges versäumt habe. Jetzt aber müsse er „alles tun, um den Mietermarkt zu entlasten“. Ephraim Gothe, der bis zur Wahl im Herbst 2011 Baustadtrat von Mitte war, kennt allerdings auch die Probleme, die der Bezirk Mitte mit dem Milieuschutz hat. So muss der Bezirk jeweils Vorstudien in den Gebieten finanzieren. Gothe sagte hierbei die volle Unterstützung der Senatsverwaltung zu, ohne freilich auf Einzelheiten einzugehen. Konkret riet er dem Bezirk, zunächst einmal eine Expertenrunde einzuberufen: „Das kostet fast gar nichts.“ Auch für eine bessere personelle Ausstattung der bezirklichen Stadtplanungsämter setzt er sich ein. Bis zu sechs zusätzliche Mitarbeiter pro Bezirk fordere er derzeit in den Haushaltsverhandlungen – auch, um die geplanten Neubauzahlen erreichen zu können.
Ausführliche Untersuchungen sind notwendig
Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg wird in Kürze nach einem Vorlauf von rund einem halben Jahr zwei neue Milieuschutzgebiete aufstellen. Das berichtete Herr Baldow vom Stadtplanungsamt Tempelhof-Schöneberg. Im Bayrischen Viertel soll damit verhindert werden, dass 4-5-geschossige Zeilenbauten aus den 50er Jahren zugunsten neu geplanter Luxuswohnungen abgerissen werden, im Dennewitz-Kiez in der Nähe des neuen Parks am Gleisdreieck soll dem starken Umstrukturierungsdruck begegnet werden, der aus den benachbarten Gebieten in Kreuzberg und auch aus Mitte (Tiergarten-Süd) in das Gebiet wirke. Der Senat unterstützt diese Vorhaben. Nach der Aufstellung muss das Gebiet noch ausführlich untersucht werden, um es später förmlich zu beschließen. Dieser Beschluss muss rechtssicher begründet sein. Es muss vor allem nachgewiesen werden, dass die Bevölkerungsstruktur im Gebiet tatsächlich bedroht ist, etwa, indem in letzter Zeit tatsächlich vermehrt Luxusmodernisierungen stattgefunden haben. Denn mit Klagen betroffener Hauseigentümer ist auf jeden Fall zu rechen. Aber bereits der Beschluss zur Aufstellung des Gebiets ermöglicht dem Bezirk Abrisse oder Luxusmodernisierungen zu verschieben: Das Instrument ist also vergleichsweise schnell einzusetzen.
Und Mitte?
Eine Vorstudie, die noch unter Ephraim Gothes Leitung vom Bezirk zu einem möglichen Milieuschutzgebiet um die Lehrter Straße in Auftrag gegeben wurde, riet allerdings noch im Jahr 2011 vor einer Ausweisung des Gebietes ab: Zu hoch sei bereits der Ausstattungsgrad der Wohnungen im Gebiet. Sigmar Gude vom Büro Topos, der diese Studie erarbeitet hatte, erklärte im persönlichen Gespräch nach der Veranstaltung, dass er nach wie vor voll zu dem Ergebnis stehe, zumal hier nur vergleichsweise wenige Wohnungen betroffen wären. In anderen Gebieten von Mitte sehe er jedoch ein klares Potential für Milieuschutz – besonders im Bereich südlich der Straße Alt-Moabit. Denn der Druck zur Umstrukturierung lastet auch auf traditionell „guten“ Wohngebieten der Innenstadt, vor allem dort, wo die letzte Grundsanierung schon länger zurückliegt. Und der Umwandlung zu Luxuswohnungen ist mit den Mitteln des Milieuschutzes besonders gut zu begegnen.
Zahlreiche Mieter hatten zum Auftakt der Konferenz davon berichtet, wie dieser Druck konkret aussieht. Nicht nur in der Calvinstraße, sondern auch in vielen anderen Häusern in Moabit und auch im Wedding. Beliebte Entmietungsstrategien sind dabei überzogene Modernisierungsankündigungen mit extremen Mietsteigerungen, um Mieter frühzeitig zur Kündigung zu veranlassen. Zudem lassen einige Eigentümer bewusst Wohnungen leer stehen, obwohl die Nachfrage extrem groß ist. Offenbar spekulieren sie auf höhere Verkaufserlöse für leerstehende Mietshäuser, die dann leichter luxusmodernisiert werden können.
Text: cs, Foto: Christoph Eckelt, bildmitte
Zuerst erschienen in der “ecke turmstraße“, Nr. 5, juni / juli 2013.
Nachträge:
Ein Bericht zum Workshop 2 und ein Kommentar zur Zuwanderung finden Sie ebenfalls. Hier ist auch die Dokumentation der Konferenz zu finden.
Sondersitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung zum Thema Wohnen/Mieten/Verdrängung:
Mittwoch, 7. August, 17:30 Uhr, Karl-Marx-Allee 31, Sitzungsraum 121
Runder Tisch Gentrifizierung Moabit:
jeder 2. Dienstag im Monat, 19 Uhr, Sahara City, Ottostr. 19, 10555 Berlin, es gibt auch zusätzliche Termine, der nächste Runde Tisch am Dienstag, 25. Juni 2013, zu Gast ist die Pressesprecherin des Bündnisses Zwangsräumungen verhindern. Es geht weiter mit der Vorbereitung des Standes für das Turmstraßenfest beim nächsten Runden Tisch am Dienstag, 27. August 2013.
Stadtteilvertretung Turmstraße für Milieuschutz in ganz Moabit (Beschluss 27.5.13).
Antrag in der BVV (Drs. 0990/IV) „Mittes Wohngebiete schützen – Planungsrechtliche bezirkliche Einfluss-nahme gegen Verdrängungstendenzen umsetzen“ als Ergebnis der Sondersitzung vom 7. August. Dem Antrag wurde im Stadtentwicklungsausschuss am 28.9. zugestimmt und dann in den Hauptausschuss am 5.11. überwiesen.
MieterMagazin Oktober 2013: Milieuschutz in einigen Bezirken im Kommen.
Die BVV hat am 21.11.13 dem Antrag zum Milieuschutz (s. oben) zugestimmt. Jetzt kann es also los gehen mit den Untersuchungen. Tempelhof-Schöneberg und andere Bezirke sind da schon viel weiter!
Und ob das Bezirksamt den Beschluss zügig umsetzt, bezweifelt das Mieter Echo in diesem Artikel: „Bezirksamt muss endlich handeln„.
Es geht voran – im Schneckentempo (Zwischenbericht zur Drs 0990/IV): ein Schreiben zur Finanzierung an den neuen Staatssekretär für Wohnen am 30.4.14!
Vom Senat gibt es 20.000 Euro, jetzt soll die Wohnungsneubauprämie eingesetzt werden (Drs. 1545/IV). Erneute Anfrage, wann das Geld zur Verfügung steht (Drs. 1588/IV).
Nun ist ein Grobscreening beauftragt, hier ein ausführlicher Bericht im potseblog.
Beim Stadtentwicklungsausschuss am 28.1.2015 wurde das Grobscreening für Milieuschutz in Mitte vorgestellt. 12 von 41 Planungsraäumen sind Verdachtsgebiete, die weiter untersucht werden müssen. Sie liegen in Moabit und Wedding (TAZ).
Die Berliner Morgenpost hat heute eine interaktive Grafik gebracht, Postleitzahl eingeben und dann kommt die Mietsteigerung in Prozent, nach dem Wohnungsmarktreport von CBRE und Berlin-Hyp. Mopo-Artikel über den Report für ganz Berlin mit einer Grafik als Karte. Auch diese Grafik zu den auffälligsten Wohngebieten ist ganz interessant. Nach ihr liegt die Stephanstraße (PLZ 10559) mit 18,8% seit 2013 an vierthöchster Stelle bei den Mietsteigerungen. Und hier der Artikel über Moabit, wenn auch die Überschrift mit Süd-Moabit irritiert, denn die Lehrter liegt ja eindeutig im Osten.
Neuer Artikel zum Milieuschutz, bitte hier weiter kommentieren!
es gibt eine Antwort auf die Anfrage in der BVV, ob das Bezirksamt den Erlass einer/Mehrerer Milieuschutzsatzung/en in Erwägung zieht. Wie diese Antwort zu deuten ist, bleibt allerdings ein wenig unklar: Grundsätzlich Ja, aber es braucht jede Menge Voraussetzungen … soll wieder auf die lange Bank geschoben werden?
http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/vo020.asp?VOLFDNR=5535
in der oberen rechten Spalte auf „2. Antwort“ klicken!
Radio Eriwan hat gesprochen: Im Prinzip ja, aber … Es hätte mich auch gewundert, wenn vom Nichtzuständigkeitsstadtrat etwas anderes gekommen wäre.
Nun hat der Stadtentwicklungssenator die Bezirke aufgefordert mit §5 Wirtschaftsstrafgesetz gegen Mieten vorzugehen, die 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
http://www.berliner-zeitung.de/wohnen/wohnkosten-in-berlin-bei-ueberhoehter-miete-droht-bussgeld,22227162,23743720.html
Also Betroffene! wendet Euch an die Verwaltung! Hier wird erklärt, wie’s geht:
http://www.berliner-zeitung.de/wohnen/mieten-in-berlin-zu-viel-gezahlte-betraege-gibt-s-zurueck,22227162,23744610.html
Eine Interessante Veranstaltung des Quartiersrats im Reuterkiez, der ein Bündnis für Bezahlbare Mieten und gegen Verdrängung in Neukölln gründet, vielleicht sollten auch die Quartiersräte in Moabit (gibt ja immerhin zwei) in diese Richtung aktiv werden:
http://www.reuter-quartier.de/Buendnis-bezahlbare-Mieten-Neukoelln.2281.0.html
Hallo, vorausgegangen waren den jetzigen Aktivitäten zur Gründung eines Bündnisses für bezahlbare Mieten des QMs Reuterkiez 2 offene Briefe des Quartiersrats an das Bezirksamt Neukölln (Baustadtrat Blessing von der SPD). Antwort des Herrn SPD-Stadtrats: Nein, ich bin kein Volksvertreter, da ich von der BVV gewählt wurde und die Zählgemeinschaft aus SPD und CDU im Bezirksamt und in der BVV Neukölln haben ein Interesse daran, dass dort in Nord-Neukölln endlich einmal Leute wohnen, Zitat “ Die mehr als Nichts verdienen“. Daher nun das Bündnis für bezahlbare Mieten ebendort.
Ich sage dazu nur: Neben Buschkowskys stammtischparolenhafter Integrationspolitik betreibt das Bezirksamt Neukölln nun auch noch einen widerlichen Sozialchauvinismus und diffamiert pauschal arbeitslose Menschen sowie solche mit niedrigem Einkommen.
Die Briefe und die Antworten sind beim QM Reuterkiez im Netz veröffentlicht worden.
P.S.: Was ergab eigentlich gestern der Sonderausschuss Stadtentwicklung der BVV Mitte?
Der Tagesspiegel „Häuserkampf in Berlin“
http://www.tagesspiegel.de/berlin/steigende-mieten-haeuserkampf-in-berlin/8615676.html
Auch zur Umsetzung von bezirklichen Handlungsmöglichkeiten gegen Verdrängung, gibt es einen Antrag, der aus der Diskussion bei der Sondersitzung des Stadtentwicklungsausschusses basiert:
http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/vo020.asp?VOLFDNR=5623
Interview mit Prof. Brake (Center for Metropolitan Studies) in der Reihe „Über Berlin reden“:
http://www.berliner-zeitung.de/ueber-berlin-reden/stadtforscher-klaus-brake–berliner-kommen-mit-veraenderungen-nicht-klar-,20812554,24245764.html
Beim nächsten Stadtentwicklungsausschuss am 25.9. ab 17:30 Uhr im BVV-Saal Rathaus Mitte, Karl-Marx-Allee 31 (der öffentliche Teil fängt später an!) – die Tagesordnung steht leider noch nicht im Netz –
werden zwei Anträge beraten, die bei der Konferenz zum Mietenstopp angeregt wurden:
Mittes Wohngebiete schützen – planungsrechtliche bezirkliche Einflussnahme gegen Verdrängung umsetzen:
http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/vo020.asp?VOLFDNR=5623
und
Milieuschutz in der Wilhlamstraße
http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/vo020.asp?VOLFDNR=5609
Kommt vorbei!
Jetzt ist die Tagesordnung zum Stadtentwicklungsausschuss am 25.9. im Allris-System:
http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/to010.asp?SILFDNR=3071
@9,
dem Antrag „Mittes Wohngebiete schützen – Planungsrechtliche bezirkliche Einflussnahme gegen Verdrängungstendenzen umsetzen“ wurde in der Stadtentwicklungsausschusssitzung am Mittwoch mehrheitlich zugestimmt, so dass er mit einem positiven Ausschussvotum an den Hauptausschuss weitergeleitet wird. Der Antrag „Milieuschutz für die Wilhelmstraße“ wurde mehrheitlich abgelehnt so dass er mit einem ablehnenden Ausschussvotum an den Hauptausschuss weitergeleitet wird. Die nächste
planmäßige Sitzung des Hauptausschusses ist am 5.11.2013.
Heute schildert im Tagesspiegel der große Artikel „Da ist die Tür“ an drei Beispielen, was mit Mietwohnungen und ihren Bewohnern beim Wechsel des Hauseigentümers und dann folgender Sanierung passieren kann.
Jeder, der in Berlin in einer bisher nicht sanierten Wohnung zur Miete wohnt, sollte das unbedingt lesen – und am besten umgehend Mitglied im Berliner Mieterverein werden, damit er rechtliche Unterstützung bekommt, ohne für viel Geld zu einem Anwalt gehen zu müssen.
Gestern war der Artikel im Netz noch nicht zu finden, aber heute dann doch:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/gentrifizierung-in-berlin-investoren-gegen-mieter-da-ist-die-tuer/8895732.html
Heutenein Unsinn, nächste Woche im Sozialausschuss unter TOP 4.6 wird 10 Minuten beraten zum Thema „Vorgehen des Bezirksamtes gegen Mietwucher“. Link zur Tagesordnung:http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/to010.asp?SILFDNR=3088
Kann jemand, der dort ist darüber berichten? Das wäre super!
Wieder ein sehr interessanter Film „Investoren auf Immobilienmarkt“ beim rbb 8.10.13:
http://mediathek.rbb-online.de/rbb-fernsehen/die-rbb-reporter/wir-kaufen-berlin-investoren-auf-immobilienjagd?documentId=17489484
Zur Mietentwicklung, Mieleuschutz und Initiativen in Moabit ein Artikel des Mieterechos:
http://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2013/me-single/article/brot-und-spiele-statt-mieterschutz.html
Übrigens wurde gestern über die BVV Drucksache zum Milieuschutz (verlinkt im Nachtrag) im Hauptausschuss beraten (s. Kommentar Nr. 11). Weiß jemand, wie abgestimmt wurde?
Das dauert alles viel zu lange mit dem Milieuschutz und Umwandlungsverbot, denn die Umwandler sind zur Zeit heftig bei der Sache, nicht nur in der Oldenburger Straße:
http://www.bmgev.de/mieterecho/mieterecho-online/pro-soluta-moabit.html
Die BVV hat am Donnerstag den Antrag für neue Milieuschutzgebiete in Mitte positiv abgestimmt. Hier die Pressemitteilung der Grünen-Fraktion von Freitag im Wortlaut (konnte sie im Netz nicht finden):
„BVV Mitte macht sich erneut für Milieuschutz stark
Die Bezirksverordnetenversammlung Mitte (BVV) hat in ihrer gestrigen Sitzung einstimmig, bei Enthaltungen der CDU-Fraktion, der bündnisgrünen Initiative zugestimmt, die eine Prüfung von Milieuschutzkriterien für alle Ortsteile des Bezirkes fordert. Damit ist – wenn das Bezirksamt dem Beschluss folgt – nun der Weg frei, den zunehmenden Gentrifizierungstendenzen in Mitte planungsrechtliche Instrumente entgegenzustellen.
Vorangegangen war die Weigerung des Bezirksamtes im März 2013, Milieuschutzuntersuchungen im nördlichen Moabit zu veranlassen. Der daraufhin vom „Runden Tisch Gentrifizierung Moabit“ organisierten Mietenkonferenz am 6.6.2013 schloss sich eine Anhörung im Stadtplanungssonderausschuss Mitte am 7.8.2013 an. In beiden Veranstaltungen wurde deutlich, dass dringender Handlungsbedarf besteht.
Durch die zentrale Lage des Bezirkes steht der Wohnungsmarkt in Mitte unter immensem Preisdruck. Damit einher geht die verstärkte Aufwertung des Wohnungsbestandes, die häufig die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zur Folge hat. In einer Studie zum „Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnungsmarktanalyse“ kommt das Institut GEWOS bereits im April 2012 zu der Erkenntnis: “Im Ergebnis wird eine deutliche Anspannung des Wohnungsmarktes im inneren Bereich angezeigt. Hier weisen die Indikatoren darauf hin, dass nach den Eingriffskriterien ‚keine ausreichende Versorgung’ und ‚keine angemessenen Bedingungen’ gegeben sind.“ Es ist zu befürchten, dass durch diese Prozesse Strukturveränderungen in der Wohnbevölkerung verursacht werden, die städtebauliche Probleme hervorrufen.
Frank Bertermann, stadtentwicklungspolitischer Sprecher der bündnisgrünen Fraktion erklärt dazu: „Die Verdrängung der ansässigen Bevölkerung aus Mitte nimmt stetig zu, während das Bezirksamt tatenlos zusieht. Wir fordern, dass sich der zuständige Baustadtrat Carsten Spallek (CDU) endlich seiner Verantwortung bewusst wird und die Bekämpfung der Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung zur Chefsache erklärt. Die Mieterinnen und Mieter in Mitte brauchen keine rot/schwarze Wohnungsneubauankündigungspolitik und ‚tiefenentspannte Stadträte’ sondern endlich reale Unterstützung.“
Frank Bertermann • Stadtentwicklungspolitischer Sprecher der BVV-Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen Mitte
Bei Nachfragen: 0176-628 61 123
Anlage: Beschluss Drs. 0990/IV zu „Mittes Wohngebiete schützen – Planungsrechtliche bezirkliche Einflussnahme gegen Verdrängungstendenzen umsetzen“ aus BVV 21.11.2013“
Der Beschluss ist oben im Nachtrag ja schon verlinkt!
So recht voranzukommen scheint man mit dem Milieuschutz in Mitte ja nun gerade nicht. Und jetzt gibt es die Forderung auch schon für Treptow:
http://www.taz.de/Gentrifizierung/!131606/
Es gibt eben auch Ämter, die eine mieter- und bürgerfreundliche Politik machen. Und in den Ämtern für Stadtentwicklung von Pankow und Tempelhof-Schöneberg, wo es die Milieuschutz-Satzung schon gibt, haben Stadträte/innen von Bü90/Grüne das Sagen.
Das Amt für Stadtentwicklung von Mitte aus der Hand zu geben, halte ich für einen großen Fehler der SPD von Mitte, weil das, was dieses Amt in der laufenden Wahlperiode macht, bei der nächsten Wahl auch der SPD so richtig auf die Füsse knallen wird. Womit ich allerdings nicht sagen will, dass Ex-Stadtrat Gothe (SPD) ein Glücksfall für Moabit war.
Wozu braucht die Politik ein Gutachten? Ein Gutachten wird m. E. oft beauftragt, weil der Auftraggeber null Ahnung von der Materie hat oder die Angelegenheit verzögern will.
Im Fall von Moabit pfeiffen jedoch bereits die Spatzen von den Dächern, was in Sachen Mieten abläuft und was nötig ist. Und der Bürgermeister (SPD) hat sein Büro mitten in Moabit, der müßte die Spatzen eigentlich hören. Falls jedoch das BA nichts mitkriegen sollte, könnte es ja auch mal die Bürger oder den Berliner Mieterverein zu fragen!
Möchte gern wissen, wen das BA mit dem Gutachten beauftragt hat und wer der Initiator war, das BA oder die BVV?
Zum Thema Milieuschutz-Satzung könnte man ja eine Online-Petition machen, siehe hierzu
http://www.openpetition.de
In Bayern soll es zukünftig in Milieuschutzgebieten einen Schutz vor Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geben. Senator Müller möchte dieses dringend notwendige Instrument auch in Berlin anwenden. Belebt der Positionswandel der bayerischen Schwesterpartei die Diskussion in der Berliner Union?
http://www.stmi.bayern.de/assets/stmi/ser/gesetzentwuerfe/verordnung_staerkung_staedtebaul_millieuschutz_20131227.pdf
Rechtsgrundlage: § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB
Wie sieht es denn jetzt aus mit dem Milieuschutz in Mitte bzw. Moabit. Werden die notwendigen Untersuchungen gemacht? Gibt es das Geld dafür, das doch Staatssekretär Gothe öffentlich versprochen hatte? Aus anderen Bezirken hört man ja Fortschritte, aber in Mitte?
Statt dessen Streit überall:
http://www.bmgev.de/mieterecho/mieterecho-online/ecke-turmstr.html
und schon eine ältere Bürgeranfrage
http://www.bmgev.de/mieterecho/mieterecho-online/zweckentfremdung-in-mitte.html
@22: Ich würde ein transparentes Verfahren begrüßen. Ehrlich gesagt verstehe ich nicht, warum das Thema „Milieuschutz – Sachstandsbericht zur Umsetzung des BVV-Beschlusses“ nicht auf jeder Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung steht. Frank Bertermann ist der Ausschussvorsitzende und sollte das regelmäßig in die Tagesordnung nehmen.
Dazu passend aus dem heutigen Tagesspiegel:
„… meldet der Berliner Mieterverein: „Fast zwei Drittel der Berliner haben Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein“. Deshalb sollten zwei Drittel der neu zu schaffenden Wohnungen nicht mehr Miete als 7,50 Euro pro Quadratmeter nettokalt kosten. Dies ist zurzeit nicht auch nur annähernd der Fall.“
Und das sollte man auch für den Mittelbereich Lehrter Straße fordern und nicht nur 25 bis 30 %. Dieses und nicht Eigentumswohnungen für 3.500 €/m² (Veranstaltung am Montag) wär hier nötig.
Hat schon irgend jemand mal danach gefragt was hier NÖTIG ist und wäre … ?
Geld regiert die Welt und Geld regiert die Regierenden. Das Hauptinteresse des Senats sind sprudelnde Steuereinnahmen (z.B. durch hohe Mieten und Eigentumserwerb) für die bodenlosen selbstgegrabenen Finanzlöcher. Das untergräbt und durchlöchert Alles.
Von der Selbstbedienungsmentalität und Korrumpierbarkeit mancher Politiker und Beamter muss mensch gar nicht erst reden – Belege aus der Berliner Vergangenheit gibt es dafür genug … auch mit Bezügen zu aktuellen Bauherren.
Zu @23: Frank Bertermann hat gestern zugesagt, entsprechend zu verfahren.
Diesen Artikel sollte sich jeder von der CDU und der SPD, der in den letzten 20 Jahren in Berlin irgendwie an der Bau-, Wohnungs-, Arbeitsplatz- und Lohnpolitik mit herumgebastelt hat, hinter den Spiegel stecken, damit kein Tag vergeht, an dem nicht sein Blick darauf fällt:
http://www.tagesspiegel.de/meinung/sozialstrukturatlas-berlin-bleibt-eine-arme-stadt/9558606.html
Und wenn die Damen und Herren so weiterbasteln und weiter riesen Grundstücke an einen Investor verkaufen und nur zu gern den Bauherren von Eigentumswohnungen und überdimensionierten Baumärkten, Großmärkten, Einkaufszentren und Büropalästen das Wort reden und den Weg ebenen, statt auf innerstädtischen Grundstücken (allein in Moabit: Siemensstraße, Lehrter Straße, Schultheiss, Humboldt-Hafen und Europacity) preiswerte Wohnungen samt angepaßten Gewerbe- und Büroflächen durchzusetzen, dann dauert es nicht bis 2050 sondern nur noch bis 2030 und Berlin hat einen Slumgürtel.
Und all das, was heute den Reiz des innerstädtischen Lebens ausmacht, wird unwiederbringlich ausgelöscht sein. Wahrscheinlich werden sie sich dann noch fragen, wie das passieren konnte.
zu 27
Bravo, vollste Zustimmung ! Würde ja eher Ghandi als Form des Widerstands bevorzugen, aber bei der zunehmenden gezielten medialen Verblödung der Weltbevölkerung, hilft nur noch Che Guevara und der Guerillakampf. Leider weiss ich nicht mehr, wer für Berlin den Begriff „Stadtguerilla“ geprägt hat. Und für jeden Befürworter des derzeitigen „Betonsenats“ einen Betonklotz vor die Haustür !
zu @ 26: Zu meiner Verblüffung stand das Thema “Milieuschutz – Sachstandsbericht zur Umsetzung des BVV-Beschlusses” wieder nicht auf der Tagesordnung. Nur durch die ständige Begleitung und Erörterung im Ausschuss wird sich aber der nötige Druck auf die Bezirksverwaltung aufbauen lassen. Warum macht das der Ausschussvorsitzende Frank Bertermann (Grüne) nicht?
Heute im Tagesspiegel:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/energetische-sanierung-kosten-werden-auf-die-mieter-abgewaelzt/9563672.html
Insgesamt ist der Bezirk Mitte in Sachen energetischer Sanierung und deren Einfluss auf steigende Mieten mal wieder besonders hinter der Zeit her, während Pankow schon ein Stück weiter ist.
Und was die Grünen von Mitte im Ausschuss für Stadtentwicklung betrifft? Vielleicht haben sie folgendes Problem:
Die Grünen möchten möglichst viel Energie einsparen und da bietet sich natürlich der Energieverbrauch von Wohngebäuden an. Dieses Thema sieht ja so einfach aus: Dämmung auf die Fassaden und neue luftdichte Fenster und schon geht der Verbrauch runter. So einfach ist es aber nicht, weil nicht jedes Gebäude, nicht jede Fassade und nicht jedes moderne Fenster zum Dämmen und Dichten geeignet ist. Man müßte daher bei jedem Gebäude untersuchen, ob und welche energetische Sanierung Sinn macht, so wie es Pankow vorhat (s. obigen Link), und nicht einfach nach Schema F ohne Nachweise behaupten, dass man den Energieverbrauch senken kann.
Wenn man Milieuschutz praktizieren möchte, wäre diese obige dann auch kostensparende Vorgehensweise richtig. Und die meisten Hauseigentümer dämmen sowieso nur, weil sie damit die Mieten stark erhöhen können. Eigentlich könnte ihnen der Energieverbrauch völlig egal sein, da nicht sie sondern ihre Mieter die Heizkosten bezahlen.
Um auf die Grünen von Mitte zurückzukommen:
Wer Milieuschutz will, muss auch bereit sein, die derzeitigen Methoden zur Energieeinsparung zu hinterfragen und akzeptieren, dass nicht jede Art und nicht jeder Umfang an Energieeinsparung sinnvoll ist. Das jedoch dürfte dem Programm von Bü90/Grünen etwas widersprechen. Und dazu kommt in Mitte, dass man das im Ausschuss gegen die CDU durchsetzen müßte, die doch bestimmt auch ein klein wenig an die Interessen der Bau- und Dämmindustrie und der Hauseigentümer denken dürfte.
Im Übrigen bin ich der Meinung, dass man sehr viel mehr Energie einsparen könnte, wenn die Regierung und/oder der Senat in jedem Herbst eine Kampagne für richtiges Heizen machen würde. Wenn z. B. in einem Haus jemand für eine Wohnung 200 € Heizkosten und jemand anders für exakt die gleiche Wohnung 750 € Heizkosten verursacht, ist das schlicht und einfach auf Nichtwissen zurückzuführen.
Es gibt eine Antwort auf die BVV-Anfrage (Nr. 1324/IV) zum Thema „Mittes Wohngebiete schützen“:
http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/___tmp/tmp/450810361063852896/1063852896/00113476/76-Anlagen/02/MA_1324_IV.pdf
Falls der Link nicht funktionieren sollte:
http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/vo020.asp?VOLFDNR=5954
und auf 2. Antwort klicken!
… und das hier auch noch, Vorschlag der CDU, Verwendung von Sanierungsmitteln zum Vorkaufsrecht im Sanierungsgebiet:
http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/vo020.asp?VOLFDNR=5981
zu 28:
Interessanter Vorschlag – wie muss ich mir das vorstellen mit dem Guerillakampf? Bewaffnete Volkskommandos setzen die Mietpreisbremse mit der Knarre durch und stellen die Eigentümer an die Wand?
Mal im Ernst: Mit solchen Stammtischparolen diskreditiert man sich als Diskussionsteilnehmer selbst. Bin ich der einzige hier, der das nicht normal findet, oder werden solche Äußerungen schon nicht mehr ernst genommen?
Mi 19.03.2014 | 22:15 – 22:45 im RBB: KLARTEXT
Berliner Luxus – Mieterverdrängung unter ökologischem Deckmantel?
Mit dabei sind Mieter aus der Koppenhagener Straße 46 in Prenzlauer Berg. Hier hat Stadtrat Kirchner (Grüne) offenbar alle Genehmigungen für ein Modernisierungsvorhaben im Erhaltungssatzungsgebiet erteilt. Mietsteigerung über 9,– Euro, aber pro m²!
http://kopenhagener46.wordpress.com/category/politik/
Hier die aktuelle Resolution des Mietenbündnis Neukölln:
http://www.mietenbuendnis.de/wp-content/uploads/2014/03/Resolution-2014-03-03.pdf
In der kommenden Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses Mitte steht folgender Tagesordnungspunkt auf der Tagesordnung: „Aktueller Stand Umsetzung BVV-Beschluss DS 0775/IV zu „Milieuschutzregelungen ausbauen – Rechte des Bezirks stärken“: Finanzierung Untersuchungen“. Das Bezirksamt soll hier berichten, ob es eigene Mittel für die Milieuschutzuntersuchungen hat, oder der Senat aufgefordert wird/wurde, die zugesagten Mittel zur Verfügung zu stellen.
Also für alle am Thema Interessierten: 26.3., Rathaus Mitte, Karl-Marx-Allee 31 (BVV-Saal), ab ca. 19.00 Uhr
Frank Bertermann, Vorsitzender des Ausschusses für Stadtentwicklung, Sanieren, Bauen und Bebauungspläne
Außerdem geht es (vorher) um den Bebauungsplan für die Rathenoweerr Straße 16.
Frage an Herrn Bertermann:
Und was kann man unter dem Thema „Zielvereinbarungen des Bezirksamtes Mitte im Bereich Stadtentwicklung“ verstehen ?
Heute (Montag) um 19:30 Uhr in der Urania:
Diskussion zum Thema „Wohnungsneubau und Nachverdichtung: Fluch oder Segen für die Bestandsquartiere“
Eintritt frei.
Es diskutieren:
Regula Lüscher, Senatsbaudirektorin
Marc Schulte, Baustadtrat von Charlottenburg-Wilmersdorf
Gerd Unger von der Groth-Gruppe (Bauherr Mittelbereich Lehrter Straße)
Lars Ernst, Wohnungsbaugesellschaft Mitte
@ 36: Gut. Anders als durch eine Anfrage lässt sich das Verfahren im Gespräch im Ausschuss begleiten und beeinflussen.
Hier noch eine Ergänzung zu Kommentar 38:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/talkrunde-in-der-urania-neubauten-in-berlin-fluch-oder-segen/9658630.html
Einladung zum Berliner Ratschlag „Wem gehört die Stadt?“ am 4. – 6. April in der TU
http://berliner-ratschlag.org/
Radiointerview dazu:
http://www.ubi-mieterladen.de/Radio/21_18_03_2014_WhudKz.mp3
nicht ganz so neue Ideen: Wohnungsabgabe oder Wohnungstauschgesetz:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/mieterverein-schlaegt-eine-neue-steuer-vor-grosse-wohnung-kostet-extra/9417310.html
http://www.berliner-zeitung.de/wohnen/wohnungsbaufoerderung-jedes-jahr-1000-neue-wohnungen-fuer-berlin,22227162,26659840.html
Der Senat hat den neuen Stadtentwicklungsplan „StEP Wohnen“ beschlossen. Bin ja gespannt, für welche Stellen in Moabit dieses Papier Wohnungsbau vorschlägt.
Das jetzt anscheinend beschlossene Papier ist ja noch nicht veröffentlicht, aber im August 2013 gab’s eine Veröffentlichung mit einer Karte der „Großvorhaben“. Darin ist auch ein Bereich in Moabit enthalten: Heidestraße / Lehrter Straße mit insgesamt 3000 Wohnungen.
Da dürfte auch das Vorhaben „Kunstcampus“ der Groth-Gruppe am Berlin Spandauer Schifffahrtskanal mit geplanten 120 (Eigentums-) Wohnungen mit einer „… dem Wohl der Allgemeinheit dienenden sozialgerechten Bodennutzung“ (aus der B-Plan Begründung) bei angebotenen Kaufpreisen zwischen 4.994 €/m² und 6.812 €/m² enthalten sein. Siehe Artikel zum aktuell ausliegendem B-Plan.
Bei der Veranstaltung der Bezirksgruppe des Berliner Mietervereins am 22.4.14 hat Baustadtrat Spallek berichtet, dass „noch 2014“ das Screening für neue Milieuschutzgebiete durchgeführt werden soll, O-Ton „es wurden Finanzmittel dafür gefunden“ und dann 2015 die vertiefenden Untersuchungen in den ausgewählten Gebieten. Es dauert und dauert!
Und Ende 2016 kommen dann die Milieuschutzgebiete. Super. Denn bis dann wird der Aufwertungsdruck auch in Moabit derartige Züge angenommen haben, dass die Mieten ein hohes Niveau erreicht haben werden und sowieso schon ein Teil der Bevölkerung ausgetauscht sein wird. Leider! Welches Milieu soll nach diesem CDU Stadtrat nun geschützt werden? Rechtssicherheit ja, andere Bezirke können das aber schneller.
Laut MIET ORAKEL werden die Mieten in Berlin Moabit für Altbauten steigen. Insbesondere die QM Kaufpreise für Altbauten sollen eine deutlichen Schub bekommen. Eine Begründung bzw. Erörterung fehlt leider…Große Investorenprojekte sind mir jedenfalls im südlicheren Moabit nicht bekannt. Das scheint mir relativ ruhig zu sein.
Ich persönlich habe den Eindruck, insbesondere bei 60 Jahre Bauten, die vermehrt durch Investoren erworben worden sind, ein Beispiel ist da die Calvinstraße, vermehrt zu Sanierung und höhren Mieten bis zu 13 € pro QM tendiert wird. Insgesamt glaub ich nicht, dass das für einen Mileuschutz ausreicht.
http://www.berliner-kurier.de/kiez-stadt/preisspirale-das-miet-orakel-von-berlin,7169128,26960044.html
@ 45, Susanne: Es ist möglich, bereits nach dem „Screening“ Maßnahmen in den Untersuchungsbereichen unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Da muss man jetzt dranbleiben. Insbesondere muss der Ausschussvorsitzende Frank Bertermann das Thema regelmäßig auf die Tagesordnung nehmen.
ein weiterer Antrag zur Finanzierung der Milieuschutzuntersuchungen:
http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/vo020.asp?VOLFDNR=6174
zu 49 vom BVV-Beobachter:
Als Info vom BVV-Beteiligten die freudige Botschaft, dass der Antrag gestern EINSTIMMIG in der BVV beschlossen wurde. Dabei gab`s auch mal wieder ein nette Begebenheit, die zeigt, dass es manchmal im Leben anders kommt, als man vorher denkt. Sven Diedrich (Linke) wollte den Antrag in den Stadtentwicklungsausschuss überweisen lassen, was dazu geführt hätte, dass er erst nach der Sommerpause hätte beschlossen werden können. Und man glaubt es nicht, wenn man`s nicht selbst gesehen und gehört hat. Der Fraktionsvorsitzender der CDU , Thorsten Reschke himself, setzte sich für eine sofortige Beschlussfassung ein. Der Antrag wurde dann einstimmg, bei Enthaltungen der Linken, beschlossen. Na dann wollen wir mal hoffen, dass wir noch in diesem Jahr erste Ergebnisse haben, die einen Überblick ermöglichen, wo wir Milieuschutzgebiete in Mitte könnten.
Und dem Thomas Koch (siehe 48) sei versichert: Wenn einer hinterher ist, dann sicherlich der „Ausschussvorsitzende Frank Bertermann“.
Soviel vom Selbigen