So können Sie mitmachen!

Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot?

Das neue Berliner Gesetz soll Wohnraum wieder besser schützen

Seit Mai ist das Berliner „Gesetz über das Verbot von Zweckentfremdung von Wohnraum“ in Kraft. Es soll dazu beitragen, den Berliner Wohnungsmarkt zu entlasten. Damit werden die unkontrollierte Umwandlung von Wohnraum zu Gewerberäumen, der langfristige Leerstand von Wohnraum sowie der ungenehmigte Abriss oder das „Unbenutzbarmachen von Wohnungen“ verboten. Den größten Effekt soll das neue Gesetz beim Verbot von Ferienwohnungen haben – nach unterschiedlichen Schätzungen werden derzeit ca. 10.000 bis 25.000 Wohnungen in der Stadt als Touristenquartier zweckentfremdet.

Wenn die Eigentümer den Betrieb von Ferienwohnungen bis zum 1. September 2014 (Anmerkung MoabitOnline: 31. Juli 2014) bei den Bezirksämtern offiziell melden, wird der weitere Betrieb noch bis zum 1. Mai 2016 gestattet. Wird er jedoch nicht angemeldet, müssen die Betreiber mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro pro Wohnung rechnen. Ferienwohnungen in ursprünglichen Gewerberäumen sind von dieser Regelung aber ausgenommen.

Unter bestimmten Umständen kann die Zweckentfremdung genehmigt werden: wenn nämlich „vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen“ überwiegen. Das trifft zum Beispiel für Gästewohnungen von Wohnungsunternehmen, Gewerkschaften oder Universitäten zu. Auch soziale Einrichtungen oder die Unterbringung von schutzwürdigen Personen (Obdachlose, Flüchtlinge etc.) werden genehmigt.

Leerstand_CEAls schutzwürdige private Interessen definiert das Gesetz aber auch die „Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz“.

Auch wenn der Wohnraum als solcher als „nicht erhaltungswürdig“ eingestuft wird, kann eine Genehmigung erteilt werden – das wurde früher zum Beispiel bei sehr lärmbelasteten, dunklen oder extrem schlecht geschnittenen Wohnungen so gehandhabt. Ebenfalls ist die Genehmigung möglich, wenn der Wohnraumverlust durch Schaffung von Ersatzwohnraum ausgeglichen wird.

Eine Genehmigung kann allerdings mit der Auflage von Ausgleichszahlungen verbunden werden: bis zu 5 Euro pro Quadratmeter und Monat müssen dann abgeführt werden, das Geld soll zur Schaffung von neuem Wohnraum verwendet werden. Wenn Wohnungen mit Genehmigung abgerissen werden, kann eine einmalige Ausgleichszahlung bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Für die Genehmigung wird zudem eine Gebühr fällig.

Wer ein Gewerbe in seiner Wohnung betreibt oder diese beruflich benutzt, ist vom Gesetz nicht betroffen, falls die Wohnung noch überwiegend zu Wohnzwecken gebraucht wird. Künstler können also durchaus in ihrer Wohnung ein Atelier unterhalten, Berufstätige ein Arbeitszimmer. Auch wer bis zum 1. Mai 2014 eine ehemalige Wohnung gewerblich als Büro oder Praxis gemietet hat, ist vom Gesetz ausdrücklich ausgenommen. Selbst wenn der Gewerbemietvertrag ausläuft, kann man ihn neu abschließen: Bestandsschutz hat nach dem Gesetz nicht nur der Mietvertrag, sondern auch der Betrieb, der gemietet hat. Wenn allerdings die umgenutzte Wohnung nach Auszug des Gewerbemieters erneut gewerblich vermietet werden soll, benötigt der Vermieter dazu eine Genehmigung.

Als Zweckentfremdung gilt auch, wenn eine Wohnung länger als sechs Monate leer steht, sofern der Vermieter nicht nachweisen kann, dass er sich längere Zeit mit „geeigneter Bemühung“ um die Wiedervermietung gekümmert hat. Bis zu zwölf Monaten darf die Wohnung leer stehen, wenn sie „zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird“. Diese Frist wird allerdings verlängert, wenn der Vermieter noch zivilrechtlich die Duldung von Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten einklagt: dann gilt sie bis zum Urteil oder „bis zum Abschluss der sich hieran anschließenden zügigen Baumaßnahmen“.

Text: Christof Schaffelder, Foto: Christoph Eckelt, bildmitte

Kommentar:
Jetzt doch keine Task-Force? Bezirksamt ist sich nicht grün!

Bereits seit Anfang des Jahres ist sie im Gespräch: eine berlinweite „Task-Force“ zur Umsetzung des Zweckentfremdungsverbotes. Die Idee: Statt zwei bis drei Mitarbeiter in jedem einzelnen Berliner Bezirk soll eine zentrale Abteilung mit 34 Mitarbeitern bei einem Bezirk das neue Gesetz in der gesamten Stadt umsetzen. Stephan von Dassel, Stadtrat der Grünen in Mitte, hatte für diese Task-Force geworben, auch in einem Interview mit dieser Zeitung. Angesichts der Fülle zu bewältigender Aufgaben scheint der Vorschlag vernünftig: vor allem die Durchsetzung des Verbotes von Ferienwohnungen dürfte nämlich nicht einfach werden, liegen doch in Berlin keinerlei Erfahrungen in diesem Bereich vor. Man kann also nicht einfach die alten Ausführungsvorschriften aus den 90er Jahren hervorkramen, als ein Zweckentfremdungsverbot schon einmal bestand. Stattdessen muss man sie Schritt für Schritt neu erarbeiten – und wohl auch Prozess für Prozess, denn juristischer Widerstand ist schon angekündigt. Das gelingt besser mit einer geeinten größeren Truppe als in zwölf unabhängig voneinander agierenden winzigen Teams.

Von Dassel war mit seinem Vorschlag schon weit gekommen – die meisten Bezirke signalisierten Zustimmung. Doch nun fliegen ihm plötzlich Knüppel zwischen die Beine, sie kommen ausgerechnet aus dem Bezirksamt Mitte. Das findet jetzt die Idee gar nicht gut und spielt nicht mehr mit – zu großes Risiko, das Renommee könnte leiden, falls etwas schiefgeht. Die Große Koalition im Bezirk grätscht dabei allerdings auch die Große Koalition des Senats, die das Gesetz ja entwickelt hat. Denn durch die Mitte-Blockade gibt es nun erneut einen Zeitverzug bei der Umsetzung. Darüber werden sich jene Eigentümer freuen, die schnell eine Genehmigung für eine Zweckentfremdung beantragen, obwohl sie eigentlich keinerlei Chance auf diese hätten. Eine Ablehnung muss nämlich innerhalb von maximal 14 Wochen vom zuständigen Bezirksamt begründet werden – ansonsten gilt die Genehmigung als erteilt.*

Text: Christof Schaffelder

Zuerst erschienen in der “ecke turmstraße“, Nr. 4 – juni 2014.

* Richtigstellung: Noch keine Genehmigungsfiktion bei Zweckentfremdung
Anders als in einem Kommentar in der letzten Ausgabe dieser Zeitung berichtet, eröffnet das Gesetz gegen Zweckentfremdung von Wohnraum derzeit nicht die Möglichkeit, die Genehmigung neuer Ferienwohnungen zu beantragen und dabei darauf zu hoffen, dass der Bezirk noch nicht dazu in der Lage ist, in der vorgeschriebenen Frist von maximal 14 Wochen einen ablehnenden Bescheid zu begründen. Die Regelung, dass daraufhin die Genehmigung al erteil zu gelten habe (Genehmigungsfiktion), tritt nmlich erst zum. 1. Mai 2016 in Kraft.  (cs)
Zuerst erschienen in der “ecke turmstraße“, Nr. 5 – juli/august 2014

Der Bezirk Mitte hat eine E-mail-Adresse eingerichtet, über die Verstöße gegen das Gesetz gegen Zweckentfremdung von Wohnraum gemeldet werden können:
zweckentfremdung@ba-mitte.berlin.de

Nachtrag:
Nach Erscheinen machte diese Pressemitteilung des Bezirksamts Mitte klar, es wird keine zentrale Task-Force geben.

Hinweise zu Ferienwohnungen in Moabit finden sich bei einem Artikel zu einer schon älteren Umfrage zu Ferienwohnungen in der Nachbarschaft und auf der Crowd Map Moabit, die weiter gefüllt werden kann.

Tagesspiegel vom 16. Juni 2014. Ausführlicher Artikel über die Situation in Mitte im Neuen Deutschland.

Ausführungsvorschriften für das Zweckentfremdungsverbot vom 23.6.2014

Bis zum 31.7.2014 mussten die Ferienwohnungen angemeldet werden und in den letzten Tagen haben das auch noch viele gemacht (Tagesspiegel)

Zum Stichtag wurden in Mitte ca. 1.600 Ferienwohnungen angemeldet und haben bis zum 1. Mai 2016 Bestandsschutz, es gab 82 Hinweise aus der Bevölkerung (Pressemitteilung). Beim Stadtteilplenum Moabit West am 26. August wird Sozialstadtrat Stephan von Dassel (Grüne) über die Umsetzung des Gesetzes berichten.

Auch 2015 noch nicht genug Personal (Tagesspiegel).

13 Kommentare auf "Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot?"

  1. 1
    Susanne Torka says:

    Pressemitteilung der Grünen:
    Teurer bezirklicher Alleingang, statt zentraler Bearbeitung:
    http://gruene-mitte.de/wp-content/uploads/2013/01/PM-Zweckentfremdung-Teurer-bezirklicher-Alleingang-statt-zentrale-Bearbeitung.pdf

  2. 2
    Thomas Koch says:

    Nun soll also das Kasperltheater durch Susannes Post weitergehen. Hierzu folgendes:

    1. Im Hauptausschuss der BVV haben alle Parteien, also auch Piraten und Linke, gegen den Antrag der Grünen gestimmt.

    2. Auch der Grüne Stadtrat von Dassel kommt in seiner Pressemitteilung zu einer völlig anderen Beurteilung, als seine Partei: „So sind trotz der Zusagen des Senates für Finanzen zu Basiskorrekturen von Personal- und Sachkosten finanzielle Risiken für den Bezirk wie die der Gerichtskosten weiterhin erheblich.“ Herr von Dassel hat sich im Hauptausschuss nochmals für das Kasperltheater mit der Petition seiner eigenen Partei bei den anderen Parteien entschuldigt.

    3. In der letzten BVV wurde beschlossen, nach Möglichkeit mit Mitteln aus der sogenannten „Neubauprämie“ das Personal zur Überwachung des Zweckentfremdungsverbots aufzustocken. Wenn dies funktioniert, hätte das Charme: Erlöse aus dem Neubau werden zum Bestandsschutz eingesetzt. Die Grünen hatten keinen eigenen Vorschlag, aber ohne Redebeitrag gegen diesen Vorschlag gestimmt.
    Drucksache – 1503/IV http://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/___tmp/tmp/45081036549918318/549918318/00116014/14.pdf

    Warum verlinkt Moabitonline zwar das Grüne Kasperltheater, aber nicht diesen Beschluss der BVV?

    4. Woran liegt es wohl, dass kein anderer Bezirk den restlichen 11 Bezirken ein Angebot zur Einrichtung einer zentralen Behörde macht? Liegt das an der von der grünen Fraktion in Ihrer Pressemitteilung entlarvten bösen bösen SPD und CDU in Mitte oder eher daran, dass die anderen Bezirke die Einschätzung des grünen Stadtrats v. Dassel (siehe 2.) teilen?

    Eine zentrale Behörde wäre auf jeden Fall sinnvoll gewesen, wenn es dem zuständige Stadtrat gelungen wäre, ein tragfähiges Konzept zu entwickeln. Dies war nach Prüfung nicht möglich.

    Ich finde es schlimm, wie sich die Grünen in Mitte mit aller Gewalt als die alleinigen Heilsbringer profilieren wollen, statt im parlamentarischen Verfahren ernsthaft an Lösungen mitzuwirken.

  3. 3
    Susanne Torka says:

    Sorry Thomas,
    Du hast recht – das Kasperletheater, leider auch häufig in der BVV zu beobachten, aber keine Spezialität der Grünen sondern aller Parteien, wenn es um Profilierung geht – möchte ich nicht befördern.
    Manchmal passiert es mir, dass ich Infos verlinke, die ich zugeschickt bekomme, ohne ausreichend darüber nachzudenken.
    Hier der Link zu dem BVV-Beschluss, weil das pdf (oben) mal wieder nicht direkt aufrufbar ist:
    https://www.berlin.de/ba-mitte/bvv-online/vo020.asp?VOLFDNR=6132

  4. 4
    vilmoskörte says:

    BVV abschaffen, Hamburg kann seine Bezirke auch ohne den Popanz BVV verwalten.

  5. 5
    taylan says:

    An die Propagandaabteilung der SPD unter 2: Die Grünen haben überhaupt nicht gegen den Antrag der Zählgemeinschaft gestimmt, sondern sich der Stimme enthalten. Jaja, die alte Leier mit der sogenannten Sachpolitik. Da muss man bei SPD und CDU wohl noch kaum etwas hinzufügen, der Wähler hat schon über die „Sachpolitik“ dieser GroKo entschieden in Berlin. P.S.: Bei so viel SPD-„Sachpolitik“ in der BVV Mitte wundert man sich nur über anhaltende Probleme in unserem Bezirk und auch Kiez. Natürlich waren es wieder die anderen.

  6. 6
    Thomas Koch says:

    Ich denke, man muss nun einfach mal abwarten, wie Herr von Dassel das (im Abgeordnetenhaus gegen die Grünen beschlossene) Zweckentfremdungsverbot in Mitte umsetzt. Auf den grünen Stadtrat, der eine Zentralisierung geprüft und dann verworfen hat, gebe ich in diesem Zusammenhang mehr als auf seine Partei und Fraktion.

    Ich möchte nun aber auch sehen, dass das Bezirksamt alles daran setzt, um die von SPD und CDU beantragten zusätzlichen Stellen tatsächlich zu schaffen.

    Wenn die Grünen nicht gegen diese Personalverstärkung gestimmt, sondern sich enthalten haben (danke an Taylan in @5 für diese Konkretisierung), nehme ich das zur Kenntnis. Schade, dass die Grünen mit ihrer Petition rumkaspern, während sich der Stadtrat und alle anderen Parteien um Problemlösungen bemühen.

    Noch eine Anmerkung zu dem Kommentator taylan: Mit Formulierungen wie „Propagandaabteilung der SPD“ oder „Jaja, die SPD weiß mal alles wieder besser“ zu meinen Äußerungen unterstellt der Kommentator, dass ein Parteimitglied immer zu 100 % die Meinung der eigenen Partei vertritt und dass diese Meinungsäußerung nur Propaganda sein kann. Mir sind in allen Parteien Menschen bekannt, die Parteibuch und persönliche Meinungsfreiheit in Einklang bringen können. Offenbar handelt es sich bei den Aussagen von Kommentator taylan um eine Einschätzung, die auf der Basis seines eigenen Erfahrungshorizonts getätigt wurde. Grundsätzlich rate ich auch immer, zwischen einer harten, aber argumentativen Diskussion und persönlicher Anmache zu entscheiden.
    Ich habe mich als ehemaliger Bezirksverordneter und Funktionär der SPD bewusst dazu entschieden, keine Mandate und Funktionen mehr anzustreben. Ich denke, dass ich persönlich mit einem freien Geist und mit einem offenen Wort mehr erreiche und dass dies besser zu mir passt. Das offenen Wort lasse ich mir allerdings von niemandem verbieten, auch nicht vom Grünen taylan.

  7. 7
    taylan says:

    Ich unterstelle nicht, dass Herr Koch eins zu eins die Linie der SPD-Fraktion teilen würde. Es ist aber ganz schön nervig immer wieder vorgekaut zu bekommen, dass die bündnisgrüne Fraktion angeblich nicht bei der Sachpolitik wäre, jedoch die Zählgemeinschaft. Die selbe Leier hörte man auch vom CDU-Fraktionsvorsitzenden in der BVV Mitte nach der Wahl von Dr. Hanke zum Bezirksbürgermeister und der Unterschrift unter die rot-schwarze Zählgemeinschaftsvereinbarung an die Grünen adressiert; jedoch vergaß er zu erwähnen, wie die CDU die vergangenen fünf Jahre lang sich bei den Grünen anbiederte und ganz andere Töne schwang.

    Genauso kann ich entgegnen, dass die Zählgemeinschaft den Pfad der Sachpolitik verlässt und sich eher um Ampelmännchen mit Hosenanzug und Stillettos als um die Situation den Bibliotheken kümmern würde.
    Möchte ich aber nicht mehr. Ich finde es legitim, wenn Herr Koch seine eigene Meinung hat. Wir werden sehen, ob die beiden zusätzlichen Stellen aus der Wohnungsbauprämie den Ferienwohnungen in Mitte Herr werden können. Ich bezweifle das nach der letzten Pressemitteilung des Bezirksamts in dieser Angelegenheit. Abwarten.

  8. 8
    max says:

    Offenbar wurden bisher erstaunlich wenige FeWo als solche gemeldet. In Mitte z.B. nur 150 von geschätzten 5000.
    http://www.berliner-zeitung.de/berlin/ferienwohnungen-muessen-genehmigt-werden-spaerliche-rueckmeldungen-der-vermieter-,10809148,27739896.html

  9. 9
    Thomas Koch says:

    Siehe Link unter @8, vielleicht wird ja der 2. Anlauf etwas sorgfältiger vorbereitet. Sinnvoll wäre es jedenfalls: „Noch haben die Bezirke die Überlegungen nicht aufgegeben, vielleicht doch einige Aufgaben gemeinsam zu erledigen und zentral zu organisieren. Diskutiert wird etwa, ob eine Crew gebildet werden kann, die im Internet die Angebote von Ferienwohnungen verfolgt und die Daten für den jeweiligen Bezirk aufarbeitet. Auch juristisch könnte eine Zusammenarbeit stattfinden. Denn die Bezirke rechnen schon jetzt damit, dass es rechtliche Auseinandersetzungen geben wird.“

  10. 10
    Thomas Koch says:

    Laut Morgenpost sind für Mitte im Rahmen der gestern ausgelaufenen Frist 2.000 Ferienwohnungen gemeldet worden, die nun einen zweijährigen Bestandsschutz genießen. Dies soll nach Schätzungen der Morgenpost ca. die Hälfte des Marktes abdecken, alle nicht gemeldeten Wohnungen sind ab sofort illegal.

    In Mitte wurden auf Antrag von CDU und SPD für das kommende Jahr 300.000 Euro aus Mitteln, die der Senat für die Beschleunigung von Bauvorhaben bereitstellt, Herrn v. Dassel (Grüne) für eine Personalverstärkung zur Verfügung gestellt. Damit lassen sich schätzungsweise 5-6, allerdings zeitlich befristete Stellen schaffen. Herr v. Dassel sollte ggf. prüfen, ob diese Anschubfinanzierung für die Abarbeitung der Erstfälle in Honorarmittel für einen externen Dienstleister umgewidmet werden können, beispielsweise für Ermittlungs- und Rechtsdienstleistungen.

    SPD und CDU haben, unterstützt von allen Parteien außer den Grünen, ein Zeichen für den Schutz des Bestandes in Mitte gesetzt und Herrn v. Dassel unterstützt. Bedauerlich ist, dass die Grünen mit ihrer gegen den Willen des eigenen Stadtrats initiierten Petition gegen CDU und SPD auf parteipolitische Profilierung statt auf eigene kostruktive Beiträge gesetzt haben. Herr v. Dassel war nach Prüfung zu dem Schluss gekommen, dass der Bezirk potentiell mit einer Zentralisierung die Haushaltsrisiken für andere Bezirke mit übernimmt und musste eingestehen, dass diesbezügliche Befürchtungen der BVV nicht ausgeräumt werden können.

    Herrn v. Dassel möchte ich ermutigen, im Interesse der Mieter in Mitte seinen konstruktiven Weg jenseits des Poulismus der eigenen Fraktion fortzusetzen. Einige Experten, wie die stadtentwicklungspolitische Sprecherin der Linkspartei im Abgeordnetenhaus, Katrin Lompscher – früher selbst Bezirksstadträtin, sind der Auffassung, dass die Überwachung generell in die Hand der Bezirke gehört, da es sich um originäre kommunale Aufgaben handelt. Dem möchte ich mit Herr v. Dassel entgegen halten, dass viele Anbieter von Ferienwohnungen überbezirklich tätig sind, was eher für eine zentrale Lösung spricht. Herr v. Dassel sollte daher baldmöglichst darüber informieren, ob seine Bemühungen, mit anderen Bezirken zumindest teilweise zu kooperieren, erfolgreich sind.

    http://www.morgenpost.de/berlin/article130774176/Wie-die-Bezirke-gegen-illegale-Ferienwohnungen-vorgehen.html

  11. 11
    Susanne Torka says:

    Das nächste Stadtteilplenum in Moabit West findet am 26. August um 19 Uhr statt: Thema Wohnen. Stadtrat von Dassel hat zugesagt zur Umsetzung des Zweckentfremdungsverbots zu informieren.
    Außerdem werden Mieter_innen aus verschiedenen Häusern berichten.

    Verstöße gegen das Gesetz können gemeltet werden unter:
    zweckentfremdung@ba-mitte.berlin.de

    Oben ist außerdem eine Richtigstellung zum Kommentar von Christoph Schaffelder eingefügt, die in der ecke turmstraße, Nr. 5 juli/august 2014 erschienen ist.

  12. 12

    Pressemitteilung des Bezirksamts, fast 1.600 Ferienwohnungen angemeldet und 82 Bürgerhinweise auf Zweckentfremdung …
    http://www.berlin.de/ba-mitte/aktuell/presse/archiv/20140806.1425.398645.html

  13. 13
    max says:

    Aktueller Artikel der Berliner Zeitung: Die Personallage in Mitte scheint immerhin nun ausreichend zu sein um das Gesetz umzusetzen.

    http://www.berliner-zeitung.de/berlin/mietwohnungen-in-berlin-berlin-fehlen-kontrolleure-fuer-illegale-ferienwohnungen,10809148,28418834.html

    Die Redaktion:
    neue Kommentare jetzt bitte beim aktuellen Artikel:
    http://www.moabitonline.de/24083