Milieuschutz in Mitte
Eine Vorstudie identifiziert »Verdachtsgebiete« in Wedding und Moabit
Auch der Bezirk Mitte schickt sich an, sogenannte Milieuschutzgebiete festzulegen. In einer Vorstudie hat jetzt das das mit der Vorprüfung beauftragte Planungsbüro LPGmbH zwei große »Verdachtsgebiete« ermittelt, in denen es den Erlass einer »Sozialen Erhaltungssatzung« nach §172 des Baugesetzes für möglich hält: Eines liegt im westlichen Wedding um die Müllerstraße, ein anderes umfasst große Teile des nördlichen Moabit. Detailliertere Untersuchungen sollen in diesem Jahr folgen.
In Milieuschutzgebieten (auch Erhaltungsgebiete genannt) kann die Kommune zumindest teilweise die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung durch besondere Genehmigungsvorbehalte schützen – zum Beispiel, indem sie Luxusmodernisierungen oder den Abriss von Wohnhäusern untersagt. Wenn das Land eine »Umwandlungsverordnung« erlassen hat, kann zudem für mehrere Jahre die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden. Auf den Erlass einer solchen Umwandlungsverordnung hat sich der Berliner Senat jüngst geeinigt.
Quelle: LPGmbH
Doch für die Festlegung von Milieuschutzgebieten verlangt das Gesetz das Vorliegen »besonderer städtebaulicher Gründe«, die zunächst durch detaillierte Studien gerichtsfest belegt werden müssen. Vor dem Ausschuss für Stadtentwicklung der BVV Mitte hat der Geschäftsführer des Planungsbüros LPGmbH, Roland Schröder, am 28. Januar diese Gründe näher erläutert: »Zunächst muss baulich ein Aufwertungspotential vorhanden sein. Wenn schon alles luxusmodernisiert ist oder das Gebiet von Neubauten dominiert wird, dann kann man dort natürlich kein Erhaltungsgebiet mehr festlegen. – Außerdem muss zweitens ein Aufwertungsdruck nachgewiesen werden, zum Beispiel anhand der Entwicklung der Mietpreise bei Neuvermietungen. Und drittens muss auch noch ein Verdrängungspotential nachweisbar sein: Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung muss tatsächlich gefährdet sein.«
Auf diese Kriterien hin hat die LPGmbH den gesamten Bezirk einem »Grobscreening« unterzogen. Dabei hat sie zwei »Verdachtsgebiete« und mehrere »Beobachtungsgebiete« ermittelt. In den Verdachtsgebieten sollen im weiteren Verlauf des Jahres detaillierte Untersuchungen erfolgen. Dabei werden sich die künftigen Milieuschutzgebiete sicher räumlich noch verkleinern, etwa indem kommunale oder genossenschaftliche Wohnanlagen sowie Gewerbeobjekte ausgeklammert werden. Möglicherweise werden aber auch ganze Blöcke noch aus dem Gebieten herausgenommen.
Das »Verdachtsgebiet Wedding-Zentrum« umfasst dabei westlich der Müllerstraße den gesamten Sprengel- und Brüsseler Kiez sowie Teile des Afrikanischen Viertels zwischen Seestraße und Togostraße. Östlich der Müllerstraße zählt der Bereich zwischen Seestraße, Oudenarder-, Reinickendorfer und Gerichtstraße dazu, wobei Grünanlagen, Hochschulen, Verwaltungsgebäude, aber auch die Wohnanlage der Wohnungsgenossenschaft von 1892 am Nettelbeckplatz bereits ausgeklammert sind.
Das »Verdachtsgebiet Moabit« wird westlich von der Beusselstraße begrenzt, nördlich von dem Straßenzug Siemens- und Quitzowstraße. Östlich gehört der Stephankiez dazu, die nördliche Lehrter Straße, das Gebiet zwischen Birken- und Feldzeugmeisterstraße und beidseitig die Lübecker Straße. Südwestlich bildet die Straße Alt-Moabit sowie die Stromstraße bis hoch zur Perleberger Straße die Grenze. Nur »Beobachtungsgebiete« sind dagegen der Beusselkiez östlich der Beusselstraße und die Kieze um die Wilsnacker- und Thomasiusstraße. Dabei sind die Gründe unterschiedlich: Während die Studie im Beusselkiez nicht genügend Aufwertungsdruck verzeichnet, sieht sie im Kiez um die Thomasiusstraße nicht genug bauliches Aufwertungspotential. Hier sind die Wohnungen bereits weitgehend modernisiert.
Weitere »Beobachtungsgebiete« verzeichnet die Studie im Soldiner Kiez, in »Wedding-Zentrum« östlich der Reinickendorfer Straße, in den ehemaligen Sanierungsgebieten Rosenthaler und Spandauer Vorstadt (Alt-Mitte) sowie im Südlichen Tiergarten.
Die Präsentation der LPGmbH vor dem Ausschuss für Stadtentwicklung ist auf der Website des Landes Berlin zu finden.
Text: Christoph Schaffelder, Quelle der Grafiken: Bezirksamt Mitte aus der Präsentation der LPGmbH.
Zuerst erschienen in: ecke turmstraße, Nr. 1: Februar/März 2015.
Ergänzung:
Wer sich für die bisherige Diskussion des Themas interessiert, sollte hier reinschauen: „Milieuschutz auch in Wedding und Moabit?„. Dort ist der langer Weg von der Konferenz des Runden Tisches gegen Gentrifizierung bis zur Beauftragung der Vorstudie nachzulesen. Bereits im November 2011 hatte der Berliner Mieterverein die Möglichkeiten des Milieuschutz dargestellt, damals diskutierte gerade Kreuzberg-Friedrichshain über die Aufstellung von Erhaltungssatzungen.
Am 17. Februar 2015 werden beim Stadtteilplenum die Ergebnisse für Moabit noch einmal vorgestellt und diskutiert.
Verdachts- und Beobachtungsgebiete in Moabit, Quelle LPGmbH, Kartengrundlage: Bezirksamt Mitte
Nachtrag:
Artikel in der Berliner Woche, im MieterEcho online und in der Berliner Morgenpost.
Jetzt sind auch die Daten für alle 41 Planungsräume auf der Webseite des Bezirks zu finden.
Ausführlicher Bericht vom Stadtteilplenum im Februar 2015.
Abendschau zum Milieuschutz in Mitte (eine Woche im Netz) und ein ausführlicher Artikel in der Morgenpost mit Karte.
rbb zur beschlossenen Umwandlungsverordnung und die Berliner Zeitung.
Moabiter Milieu in der mittendrin.
Große Anfrage (Drs. 1969/IV) der Grünen und Antrag (Drs. 1981/IV) der SPD (+ Grüne) für die BVV am 19. März (siehe auch Kommentar Nr. 17).
Engel&Völkers stellt verstärkte Nachfrage von Investoren, die umwandeln wollen, in Wedding und Moabit fest, weil es dort noch keinen Milieuschutz gibt.
Expertise zum bezirklichen Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten zum Verkehrswert (Berliner Zeitung).
Ein sofortiger Aufstellungsbeschluss wurde in der BVV vom April 2015 beschlossen (s.o.), aber auf eine mündlichen Anfrage im Juni kommt die Antwort, es werde erst abgewartet (Drs. 2209/IV). Das Bezirksamt setzt diesen BVV-Beschluss aber nicht um, siehe BA-Vorlage aus der Bezirksamtssitzung vom 11.8.2015.
Die Haushaltsbefragung findet vom 7. bis 27. September 2015 statt (Pressemitteilung und Berliner Woche).
Anfrage in der September-BVV zu den Beobachtungsgebieten, die nicht nur „aus dem Rathausfenster heraus beobachtet werden sollten“. (Drs. 2248/IV). Hier die Bezirksamtsvorlage zu diesem Thema vom 12.1.16.
Am 27.01.2016 wurden die Ergebnisse einer Studie zu Erhaltungsgebieten im Bezirk Mitte vorgestellt. Der Vorschlag der Gutachter in Bezug auf Moabit: Alle in der obigen Karte dargestellten Beobachtungs- und Verdachtsgebiete, bis auf das südlich Alt-Moabit und zwischen Paul- und Thomasiusstraße gelegene Verdachtsgebiet, sollten als Erhaltungsverordnungsgebiete festgesetzt werden – aufgeteilt auf zwei Gebiete im Westen bzw. Osten, wobei die Bremer Straße die Grenze zwischen beiden Gebieten ist. Die Beschlussfassung zur Festlegung der Erhaltungsgebiete werde voraussichtlich April/Mai 2016 erfolgen. Das Bezirksamt Mitte hat auf der Internetpräsens des Stadtplanungsamts „Erhaltungsgebiete“ einen Kurztext dazu und einzelne Folien aus der Präsentation im Ausschuss veröffentlicht.
Berliner Zeitung zum Milieuschutz für Wedding und Moabit
Große Anfrage zum Milieuschutz (wg. gebietsspezifischem Mietspiegel – Drs. 2556/IV)
Das Bezirksamt Mitte von Berlin hat in seiner Sitzung am 16.02.2016 die Vorlage von Entwürfen der Festsetzung von Erhaltungsverordnungen für das Gebiete „Waldstraße“ (in obiger Karte Gebiet A) sowie für das Gebiet „Birkenstraße“ (in obiger Karte Gebiet B) beschlossen, die der BVV Mitte zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Die jeweiligen Beschlüsse mitsamt der jeweiligen Gebietsabgrenzung und der zugrunde liegenden Studie „Vertiefende Untersuchungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsordnung in Berlin-Moabit“ stehen als PDF Dateien für das Gebiet Birkenstraße (PDF, 26,5 MB) und das Gebiet Waldstraße (PDF, 26,4 MB) auf der Website des Bezirksamts Berlin Mitte bei der Dokumentation der BA-Beschlüsse zur Verfügung. Auch für die Wedding/Gesundbrunnen wurden die Beschlüsse für drei Gebiete Seestraße, Sparrplatz und Leopoldplatz gefasst.
Hier nochmal die Webseite des Bezirksamts mit den Gutachten und weiteren Informationen.
Bericht im MieterMagazin 3/2016 mit weiterführenden Links.
Anfrage zum Personalbedarf (Drs. 2629/IV).
Nachdem bei der Ausschusssitzung Stadtentwicklung am 7. April die geladenen Experten sich für die zusätzliche Aufnahme von Prüfkriterien ausgesprochen hatten, sind jetzt zwei Anträge dazu in der nächsten BVV:
Wahrnehmung von Vorkaufsrechten in Milieuschutzgebieten durch Ankauffonds sicherstellen
Genehmigungskriterien für Umsetzung der Erhaltungsverordnung gemäß §172 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 BauGB unter Berücksichtigung der gebietsspezfischen Mietspiegel (wurden ohne Änderungen in der BVV vom 21. April beschlossen).
Inforadio zu den neuen Milieuschutzgebieten mit Baustadtrat Spallek (das Audio ist leider nicht mehr im Netz) und Artikel von Uwe Rada in der TAZ (leider mit 2 kleinen Fehlern, wo z.B. ist hier die Ringbahnstraße?)
Auch die Berliner Woche berichtete kurz.
Die Veröffentlichung der Erhaltungsverordnung für die 5 Gebiete in Moabit und Wedding erfolgte im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, 72. Jahrgang, Nr. 13 vom 24.05.2016. Die beiden Übersichtskarten der Gebiete Waldstraße und Birkenstraße sind hier herunterzuladen. Für das Gebiet Waldstraße ist Frau Golz (Tel. 9018 45734) zuständig für Birkenstraße Frau Foltis (Tel. 9018 45777). Zu Fragen des Mietrechts im Milieuschutzgebiet soltte man sich an die ASUM Mieterberatung, Stralsunder Str. 6, 13355 Berlin unter Tel. 030 293 4310 wenden. Die Sprechstunde erfolgt jeden Mittwoch in der Zeit von 16.00 bis 19.00 Uhr (bitte telefonisch einen Termin vereinbaren), so die Informationen auf der Webseite des Bezirksamts. Ein Informationsschreiben für Eigentümer ist dort auch verlinkt, wie auch Informationen zur Umwandlungsverordnung.
Der Antrag „Mieterinformation Milieuschutz“ (Drs. 2811/IV) wurde in der BVV am 16.6.16 ohne Änderungen veranschiedet.
Die Mieterberatungen wurden ausgeschrieben. Ab Oktober 2016 sollen sie ihre Arbeit vor Ort aufnehmen. Dann werden auch Informationen an die Haushalte der Gebiete verteilt (Kommentar Nr. 102).
Nun wird es endlich auch die Informationsflyer für Mieter*innen in den Milieuschutzgebieten geben (Berliner Woche).
Die Antwort auf diese Anfrage in der BVV dürfte interessant werden, wieviele Umwandlungen, wieviele Anträge dafür, wäre Vorkaufsrecht schon möglich gewesen (Drs. 0132/V). Auch die Beobachtungsgebiete sollen neu untersucht werden (Drs. 0146/V).
Webseite des Bezirksamt zu den Sozialen Erhaltungsgebieten in Mitte.
Mieterberatung für Milieuschutzgebiete (Wald- und Birkenstraße) in Moabit:
Stadtteilladen Krefelder Straße 1a – Mo 16–18 Uhr, Do 10–12 Uhr
Kontakt: Telefon (030) 443381-0, E-Mail: team-moabit@mieterberatungpb.de
www. mieterberatungpb.de
In ihrem Firmenbüro sind die beiden für Moabit zuständigen Mitarbeiter zu erreichen unter: Anne Klitzing: 030 442281-22, Christian Kehrt: 030 442281-0,
E-Mail: team-moabit@mieterberatungpb.de
Neuer MoabitOnline-Artikel zur Mieterberatung in den Milieuschutzgebieten.
Neuer MoabitOnline-Artikel zur Infoveranstaltung Milieuschutz, dort sind auch die weiteren Nachträge zum Milieuschutz zu finden und auch dort bitte weiter kommentieren!
Bereits vor dem Stadtentwicklungsausschuss im Januar hatte die Initiative sich mit einem Schreiben an Baustadtrat Spallek und die Mitglieder der BVV gewandt, um möglichst effektiven Verdrängungsschutz zu fordern:
http://wem-gehoert-moabit.de/2015/01-moabit-und-wedding-brauchen-effektiven-verdraengungsschutz/
Nach der Präsentation im Ausschuss – die Diskussion zum Thema soll erst wird im nächsten Ausschuss am 25.2.15 erfolgen – hat der Runde Tisch gegen Gentrifizierung in Moabit sich am 10. Februar 2015 getroffen und über die Vorstellung des Grobscreenings bei der letzten Stadtentwicklungsausschusssitzung diskutiert. Eine ganze Reihe von uns waren dabei. Da die Diskussion im Ausschuss wegen der fortgeschrittenen Zeit verschoben werden musste, ergibt sich die Möglichkeit diese auf besserer Datengrundlage zu führen.
Wir haben Baustadtrat Spallek, den Mitgliedern des Stadtentwicklungsausschuss und den Fraktionen der BVV Mitte dazu am 12. Februar folgende Stellungnahme übermittelt:
“Wir halten es für eine nachvollziehbare Diskussion für dringend erforderlich, dass der Bezirk seine Datenbasis des Grobscreenings öffentlich zugänglich macht. Ansonsten können wir nicht nachvollziehen, warum große Teile Moabits herausfallen, bzw. warum sie nur als Beobachtungsgebiet eingestuft werden, obwohl dort großer Verdrängungsdruck herrscht.
Wir können nicht nachvollziehben, warum diese Daten als sensibel eingestuft werden. Sie sollten unbedingt vor der Diskussion im nächsten Ausschuss veröffentlicht werden. Das erfordert ein seriöses transparentes Vorgehen. Bitte setzen Sie sich dafür ein.
Sinnvoll ist gewiss, dass „Verdachtsgebiete” vorrangig behandelt werden. Aber die Mitglieder der BVV und das Bezirksamt sollten sich im Vorhinein auf ein Verfahren für die „Beobachtungsgebiete“ abstimmen, damit diese nicht in Vergessenheit geraten. Alle Gebiete, in denen eine Bevölkerungsdynamik zu erkennen ist, sollten bei Bauanträgen im Blick behalten werden, damit ggf. schnell weitere Milieuschutzsatzungen erlassen werden können. Die Mitglieder des Stadtentwicklungsauschusses haben hier eine Kontrollfunktion, die sie verantwortlich wahrnehmen sollten, da ihnen die Bauanträge in geheimer Sitzung vorgestellt werden.
Das Bezirksamt sollte zudem möglichst zeitnah einen Aufstellungsbeschluss verabschieden, mit dem Veränderungen schon jetzt verhindert werden könnten.
Bitte nutzen Sie die verbleibenden anderthalb Wochen bis zum Ausschusstermin um Transparenz herzustellen.”
Runder Tisch gegen Gentrifizierung in Moabit
interessante Einschätzung aus dem Inneren der Immobilienwirtschaft, Milieuschutz scheint schon mit der Ankündigung zumindest en wenig zu wirken:
http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/berliner-wohnimmobilien-wer-viel-zahlt-braucht-langen-atem/11335812.html
Die Daten für die 41 Planungsräume des Bezirks Mitte, die zu der Vorstudie gehören, sind jetzt auch auf der Webseite des Bezirks veröffentlicht:
http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/15-02-19_steckbriefe_plr_stadtplanungsausschuss.pdf
Die Stadtteilvertretung (STV) Turmstraße hat gestern ohne Gegenstimme bei einer Enthaltung folgenden Beschluss gefasst.:
„Die STV fordert das Bezirksamt und alle anderen am Sanierungsprozess beteiligten Institutionen auf, sich nachdrücklich für eine Modifizierung der Sanierungsziele im AZ-Gebiet Turmstraße einzusetzen. Ziel der Sanierung muss neben den bereits formulierten Aufgaben sein, die Anwohner mit allen verfügbaren Instrumenten vor einer Vertreibung durch Aufwertung und Mietsprünge zu schützen.Die Stadtteilvertretung fordert das Bezirksamt in diesem Zusammenhang auf, möglichst zeitnah einen so genannten Aufstellungsbeschluss zu verabschieden, um im Vorgriff auf den angestrebten Erlass von Milieuschutzsatzungen im Sanierungsgebiet bestimmte bauliche Veränderungen in Wohnungen aussetzen zu können.
Zur Begründung:
Das vom Bezirksamt beauftragte und am 28.1. im SE-Auschuss der BVV Mitte vorgelegte Grobscreening zum Erlass von Milieuschutzsatzungen hat ergeben, dass in großen Teilen des Sanierungsgebiets eine hohe Gefahr der Verdrängung ärmerer Bevölkerungsteile durch mietpreistreibende Aufwertung der Wohnungsbestände und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen besteht. Die bislang formulierten Sanierungsziele werden dieser Problematik in keiner Weise gerecht
Mit dem Aufstellungsbeschluss könnten bereits vor Erlass von Milieuschutzsatzungen bestimmte Aufwertungsmaßnahmen verhindert werden, besonders die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.“
Wir hoffen, dass sich möglichst viele Initiativen und Institutionen im Kiez diesem Beschluss anschließen.
Zu @ 4, Rainer Balcerowiaks Vorschlag, die Sanierungssatzung für das Sanierungsgebiet Turmstraße um soziale Sanierungsziele zu ergänzen:
Die Satzungen der 12. Rechtsverordnung orientieren sich aus Finanzierungsgründen an den jeweiligen Leitprogrammen. In der Turmstraße ist das das Programm „Aktive Zentren“, in anderen Gebieten auch „Städtebaulicher Denkmalschutz“ und „Stadtumbau Ost“. In „Aktiven Zentren“ steht die Stärkung von Ortszentren im Vordergrund, soziale Sanierungsziele lassen sich aus diesem Programmtopf nicht finanzieren. De beiden anderen Programm sind reine „Ost“-Programme.
Seit Anfang der 2000er Jahre (2002?) hat sich der Senat dazu entschieden, „Öffentliches Geld für öffentliche Einrichtungen“ vorzusehen. Die Objektförderung, auf deren Basis Bindungen möglich waren, ist zu diesem Zeitpunkt entfallen. Ohne Zweifel wäre, gerade bei energetischen Sanierungen, eine Bestandsförderung mit Bindungen richtig und wieder zeitgemäß. Zur Zeit besteht aber kein Programmplatz, auf dessen Basis die Satzung für die Turmstraße angepasst werden könnte.
Das habe ich übrigens Rainer und den anderen Mitgliedern des Runden Tisches Gentrifizierung bereits am 10. Februar geschireben, eine Stellungnahme hierzu von Rainer ist mir nicht bekannt geworden.
Es geht doch darum, dass sich die Sanierungsträger entsprechend auch öffentlich entsprechend positionieren. Und mir ist von verschiedenen damit befassten Seiten mittlerweile gesagt worden, dass dies durchaus möglich ist und -wenn auch in engem Rahmen – konkrete Schritte nach sich ziehen könnte
Heute im Ausschuss für Stadtentwicklung von Mitte fand die Diskussion über das Bezirksscreening zum Thema „Städtebauliche Erhaltungssatzung“ statt. Hier einige Ergebnisse:
1. Im Bezirk Mitte gibt es bei den Abgeschlossenheitsbescheinigungen, die Voraussetzung für die Umwandlung in Eigentumswohnungen sind, von 2009 – 2014 eine starke Konzentration in zwei Bereichen: In Moabit und um den Zionskirchplatz. Die Erfahrung zeige, dass, wo es diese Bescheinigungen gibt, auch stark verkauft wird. Dieses führe automatisch zur Veränderung (Vertreibung der Alteinwohner).
2. Die beabsichtigte weitere Untersuchung in Form eines Monitorings wird nun voraussichtlich bis Ende des Jahres dauern, also kommt der Beschluss laut Stadtrat Spallek (CDU) nicht mehr in 2015. Wie lange dann das BA und die BVV noch brauchen, hat er m. E. nicht gesagt.
3. Von Herrn Koch vom Berliner Mieterverein wurde mitgeteilt, dass der Mieterverein sehr viele Moabiter berät und dass es meistens um Modernisierung und Mieterhöhung geht.
4. Außerdem hat Herr Koch vorgeschlagen, dass das BA für Moabit möglichst bald einen „Aufstellungsbeschluss“ machen sollte, wie es z. B. Tempelhof-Schöneberg gemacht hat. Dieser würde eine Veränderungssperre enthalten, bis eine Städtebauliche Erhaltungssatzung beschlossen ist.
Leider hat keiner der Bezirksverordneten gefragt, wie Stadtrat Spallek zu einer derartigen Sperre steht.
Ich finde, wenn jetzt diese weitere Untersucherei noch länger dauert als bisher gesagt und sich damit der Beschluss einer Erhaltungssatzung ebenfalls weiter nach hinten verschiebt als bisher gesagt, sollten die Moabiter lautstark einen derartigen Aufstellungsbeschluss samt Veränderungssperre und Zurückstellung vom Bezirksamt und der BVV fordern. Warum sollen wir zusehen, wie das BA in den nächsten 1 1/2 Jahren schnell noch für unendlich viele Häuser eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt ? Und wenn Tempelhof-Schöneberg das kann, dann sollte Mitte das mit den Stimmen von SPD, Bü90/Grüne, Linken und Piraten auch können. Und wenn die SPD dabei nicht mitmacht, na ja, dann ist sie eben selber schuld (am nächsten Wahlergebnis).
Hier mal ein wie ich finde sehr interessanter Artikel zum Thema Wohnungsmangel, der Bewahrung des Status quo und anderen Themen: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/familien/junge-familien-nachteile-beim-wohnung-mieten-13442449-p3.html?printPagedArticle=true#pageIndex_3
Wie ich finde eine sehr gute Beschreibung der derzeitigen Lage. Ich selbst fürchte mich auch bald in einer ähnlichen Lage wiederzufinden und dann eventuell Moabit leider wieder verlassen zu müssen…
Am Freitag stellte Carsten Spallek (CDU), Stadtentwicklungsstadtrat des Bezirks Mitte, den Zeitplan für den Erlass von Milieuschutzsatzungen in dem Bezirk vor. Der Auftrag für das „Feinscreening“ wird jetzt ausgeschrieben die Vergabe soll noch vor dem Sommer erfolgen Die Ergebnisse der Untersuchung, zu der auch Haushaltsbefragungen in den beiden Gebieten gehören, werden im Spätherbst erwartet. Die Erhaltungssatzungen könnten dann entweder noch im Dezember 2015 oder im 1. Quartal 2016 erlassen werden. Spallek betonte, dass Sorgfältigkeit vor Schnelligkeit gehe. Der Milieuschutz müsse absolut rechtssicher sein, es wäre „verheerend, wenn die Satzungen vor Gericht gekippt werden“.
Der Stadtrat kündigte an zu prüfen, ob der Bezirk einen so genannten Aufstellungsbeschluss fassen kann, um bestimmte bauliche Veränderungen und vor allem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bereits vor dem Erlass der Satzungen unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Letzteres wäre möglich, wenn der Senat wie angekündigt in Kürze die Umwandlungsverordnung verabschiedet, die diesen Genehmigungsvorbehalt in Milieuschutzgebieten ermöglicht.
Für den konkreten Inhalt der Erhaltungssatzungen gibt es noch keine Vorlagen. So müsse zum Beispiel untersucht werden, welche Art von Luxusmodernisierungen unterbunden werden solle, um Verdrängung von Mietern zu verhindern. Das könne auch bestimmte Formen von energetischer Sanierung beinhalten, wenn diese über die reine Fassadendämmung hinausgehe, so Spallek.
Die detaillierten Ergebnisse der Voruntersuchung zu Milieuschutz in Mitte sind mittlerweile im Internet abrufbar. http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/
und hier auch noch gleich der Link zum Abendschau-Beitrag von heute:
http://www.rbb-online.de/abendschau/archiv/20150227_1930/Milieuschutz_Mitte.html
Ergänzung zu 10:
http://www.ihk-berlin.de/branchen/bauwirt/news/3056244/Karte_der_Milieuschutzgebiete.html
Prenzlauer Berg seit Juli 2014,
Friedrichshain seit Dezember 2013,
Pankow Zentrum seit Oktober 2013,
Bergmannstraßen-Kiez seit März 2003 (?!).
Warum dauert das ausgerechnet für Mitte und speziell Moabit so lange, obwohl die Spatzen hier das Elend der Gentrifizierung schon seit langem von den Dächern erzählen ?
nicht zu vergessen:
Tempelhof-Schöneberg seit September 2014.
Die waren gerade in der Prüfung der Gebiete als der Runde Tisch im Juni 2013 seine Konferenz „Mietenstopp in Moabit“ als Aufforderung für den Bezirk Mitte organisiert hat. Und ein Mitarbeiter des Bezirks Tempelhof-Schöneberg war anwesend und hat seine Erfahrungen eingebracht.
Die anderen Bezirke haben eben früher damit angefangen – bei denen ging es aber auch nicht schneller von der ersten Untersuchung bis zur Satzung.
Und warum das Fragezeichen beim Bergmannstraßen-Kiez? Es gibt noch ältere Miliezschutzgebiete.
Milieuschutzgebiete
Mieterverein begrüßt Umwandlungsverordnung
„Mit der heute im Senat beschlossenen Verordnung kann nun endlich die Umwandlung von Miet- in Eigen-tumswohnungen in den Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung (Milieuschutz) unterbunden werden. Wir begrüßen diese Maßnahme des Senats. Dies ist ein wichtiger Schritt, um der Verdrängung einkommens-schwacher Haushalte aus der Innenstadt entgegen zu wirken“, erklärte der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Landesweit war es in 2013 zu einem deutlichen Anstieg der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen um 26% gegenüber dem Vorjahr gekommen. Knapp 9.200 Wohnungen wur-den in 2013 umgewandelt. In 2012 waren es 7264. Spitzenreiter war erneut der Ortsteil Prenzlauer Berg. Hier wurden mehr als 1.500 Wohnungen (1.521) zu Eigentumswohnungen. An zweiter Stelle befand sich wiede-rum der Ortsteil Kreuzberg mit 921 Umwandlungen. In Prenzlauer Berg wie auch in Kreuzberg unterliegen große Teile der Gründerzeitquartiere sozialen Erhaltungsverordnungen, die von den Bezirksämtern aufge-stellt wurden. „Wir erwarten gerade für diese Gebiete nun eine deutliche Verbesserung“, so Wild. Die Ver-ordnung wird in den 21 Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung Anwendung finden, in den sich mehr als 100.000 Wohnungen befinden.
„Mit der Umwandlung sind für Mieter zwei große Risiken verbunden: Der Verlust der Wohnung wegen des Eigenbedarfs eines Erwerbers und ein im Vergleich rascherer Mietenanstieg“, so Wild. Vor dem Verlust der Wohnung wegen Eigenbedarfs schütze zwar auch die berlinweit gültige 10-jährige Sperrfrist für Kündigungen nach Umwandlung. Gleichwohl wird oft Druck ausgeübt. Insbesondere für ältere Mieter, für die ein erzwun-gener Wohnungswechsel in vielfältiger Hinsicht eine große Belastung darstellt, ist die die Dauer der Sperr-frist kein hinreichender Schutz. Zudem ist durch Studien belegt, dass das Mietniveau umgewandelter Woh-nungen um bis zu 30% höher ist als das Mietniveau nicht umgewandelter Mietwohnungen im gleichen Quar-tier. „Nach Hamburg und Bayern ist Berlin das dritte Bundesland mit einem Umwandlungsstopp in sozialen Erhaltungsgebieten“, erklärte der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. „Wir appellieren nun an die Bezirksämter, die Aufstellung weiterer Erhaltungsverordnungen zu prüfen. Für die erforderlichen Untersu-chungen soll die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt die notwendigen Finanzmittel zur Verfügung stellen, forderte Wild.
Nr. 11, 12:
Auf dieser Karte kann man sehr gut erkennen, wo bereits Milieuschutzgebiete existieren, in denen jetzt die Umwandlungsverordnung gilt, und wo sie kommen sollen:
http://www.morgenpost.de/bin/milieuschutz-137921026.jpg
Endlich einmal sagt es jemand der Berliner SPD klar und deutlich in aller Öffentlichkeit:
http://www.tagesspiegel.de/meinung/berliner-wohnmisere-erst-das-schiff-versenkt-dann-die-passagiere-gerettet/11473412.html
Aber man sollte darüber nicht vergessen, dass die SPD im Senat und z. B. in Mitte in all den Jahren auch immer irgendeinen Koalitionspartner hatte, der sie nicht ausgebremst hat.
http://www.tagesspiegel.de/berlin/soziales-wohnen-in-berlin-volksbegehren-gegen-hohe-mieten/11475050.html
Und das ist gut so !!! Aber auch das bestätigt leider, wie sehr die Berliner Wohnungs-Politik der letzten Jahre zum Nachteil der Bürger war.
Auf der Tagesordnung der nächsten BVV-Sitzung stehen zwei Drucksachen, die sich mit einem Aufstellungsbeschluss auseinandersetzen, der dem Bezirksamt die Möglichkeit gäbe, Bauanträge und Umwandlungen sofort zurückzustellen:
Antrag der SPD-Fraktion, Drucksache – 1981/IV:
Das Bezirksamt wird ersucht für die Gebiete einer vertieften Untersuchung zu einer sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB im Wedding und in Moabit bereits jetzt einen Aufstellungsbeschluss zu fassen.
Begründung:
Um während der vertieften Untersuchung zur sozialen Erhaltungssatzung zu verhindern, dass den Zielen der Erhaltungssatzung entgegen gesetzte Entwicklungen stattfinden, soll über einen Aufstellungsbeschluss bis zur Festsetzung von „Milieuschutzgebieten“ das Bezirksamt in die Lage versetzt werden, Bauanträge und Anträge auf Abgeschlossenheit/Umwandlung zurückzustellen.
—–
Anfrage der Fraktion Die Grünen, Drucksache – 1969/IV:
Welches Ergebnis hat die Prüfung erbracht, ob bereits zum jetzigen Zeitpunkt ein Aufstellungsbeschluss nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr.2 BauGB rechtlich möglich ist, um umgehend die Möglichkeit zu bekommen, die §§ 14 & 15 BauGB (Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen) anwenden zu können und die Möglichkeit des Genehmigungsvorbehaltes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erhalten?
Diese Geschichte ist nun wirklich brisant. Wenn sich letztendlich herausstellen sollte, dass Teile des bislang benannten „Verdachtsgebietes“ keinen Milieuschutz erhalten können, besteht die Gefahr von heftigen Schadensersatzklagen von Hauseigentümern, denen die Abgeschlosenheitsbescheinigung verweigert wurde. Auf der anderen Seite könnte ein rascher Aufstellungsbeschluss zunächst einmal verhindern, dass viele Hauseigentümer quasi kurz vor Toresschluss noch schnell umwandeln. Aber ich fürchte, dass das in der BVV nicht allzu schnell entschieden wird.
@18, Rainer Balcerowiak:
Ein Aufstellungsbeschluss, der schon jetzt, auf der Basis der vorliegenden Daten gefasst werden kann, ermöglicht es dem Bezirksamt in dem (mutmaßlich) knappen Jahr bis zur Festsetzung Umwandlungen und Bauanträge zurückzustellen. Dies ist ein Mittel, um zwischen dem Zeitpunkt des erkennbaren politischen Willen des Bezirkes und der rechtsverbindlichen Festsetzung weitere Spekulationen einzudämmen. Dies handhaben auch andere Bezirke so.
Nach dem Aufstellungsbeschluss ergeht also 1. kein abschließender Bescheid, die Verfahren werden zurückgestellt und später beschieden. Dies führt in aller Regel nicht zu einer Klagegrundlage für Eigentümer. 2. kann das Bezirksamt zurückstellen, muss dies aber nicht. Bei entsprechender Risikoeinschätzung kann also die Abwägung dazu führen, dass auch ein Bescheid erteilt wird.
Es ist nun schon 2,5 Jahre her, dass es den von Moabiter Initiativen organisierten Kongress zu bezirklichen Handlungsmöglichkeiten gegen Verdrängung gegeben hat. Der Bezirk sollte nun endlich die Möglichkeiten nutzen. Dies um so mehr, als damit auch sofort die neue Umwandlungsverordnung in den Gebieten in Mitte in Kraft tritt.
zu Kommentar 7: „4. Außerdem hat Herr Koch vorgeschlagen, dass das BA für Moabit möglichst bald einen “Aufstellungsbeschluss” machen sollte, wie es z. B. Tempelhof-Schöneberg gemacht hat. Dieser würde eine Veränderungssperre enthalten, bis eine Städtebauliche Erhaltungssatzung beschlossen ist. Leider hat keiner der Bezirksverordneten gefragt, wie Stadtrat Spallek zu einer derartigen Sperre steht.“
Leider ist es oft erstens anders und zweitens als man denkt. Der damalige Vorschlag hat nämlich einen großen Haken: Das Vorgehen in Tempelhof-Schöneberg ist nicht mit Mitte vergleichbar. Wer sich die Unterlagen richtig ansieht, wird merken, dass dem Erlass der Satzung in Tempelhof-Schöneberg bereits eine vertiefende Untersuchung vorausgegangen ist. In Mitte sind wir leider noch nicht soweit, weil wir erst das bezirkliche Grobscreening hinter uns haben, auf dessen Grundlage nun die vertiefenden Untersuchungen beauftragt werden. Wer also Vergleiche zieht, sollte immer dabei aufpassen, dass man dieselben Obstsorten im Korb hat. In Tempelhof-Schöneberg hieß es seinerzeit bei Vorlage an die BVV (DS 1124/XIX aus BVV 17.6.2014): „Dem Erlass der sozialen Erhaltungsverordnung geht eine städtebauliche Untersuchung (im Jahr 2013) voraus. Die Verordnungs-Begründung basiert auf den Ergebnissen der “Untersuchung zur Begründung einer sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet Großgörschenstraße / Kaiser-Wilhelm-Platz“ des Büros TOPOS Stadtplanung Landschaftsplanung Stadtforschung, April 2014
(vgl. Anlage 1), im Weiterem nur kurz Untersuchung genannt.“
zu Kommentar 19: „Ein Aufstellungsbeschluss, der schon jetzt, auf der Basis der vorliegenden Daten gefasst werden kann, ermöglicht es dem Bezirksamt in dem (mutmaßlich) knappen Jahr bis zur Festsetzung Umwandlungen und Bauanträge zurückzustellen. Dies ist ein Mittel, um zwischen dem Zeitpunkt des erkennbaren politischen Willen des Bezirkes und der rechtsverbindlichen Festsetzung weitere Spekulationen einzudämmen. Dies handhaben auch andere Bezirke so.“
Hier möchte ich die Frage stellen: Welche Bezire handhaben ein Verfahren, bei dem man auf Grundlage eines bezirklichen Grobsreening, wie es in Mitte erfolgte, Milieuschutz-Aufstellungsbeschlüsse gefasst werden. Mit ist ein Bezirk bekannt, wäre daher gern für belastbare weitergehende Informationen dankbar.
Grundsätzliches zum Schluss:
Uns ist wenig damit geholfen, wenn wir das rechtliche Instrument der Erhaltungssatzung auf derart tönernde Füße stellen, dass der erste kleine gerichtliche Streich uns alles wieder zerstören könnte. Also mit Bedacht so schnell, aber aus so gründlich wie möglich, das Verfahren vorantreiben, als sich vom erstbesten Verwaltungsrichter köpfen zu lassen. Na mal sehen, ob wir nach der BVV am 19.3. schlauer sind.
Frank Bertermann, BVV-Mitte, Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen, stadtentwicklungspolitischer Sprecher
zu @ 20, Frank Bertermann:
Ich hoffe, dass ein Aufstellungsbeschluss in Mitte, der die Mieter in großen Teilen von Moabit und im Zentrum des Weddings vor Umwandlungen und Luxusmodernisierungen schützt, nicht an den Grünen in Mitte scheitert.
In anderen Bezirken sind es gerade grüne Stadträte, die das Instrument des Aufstellungsbeschlusses als Verdrängungsschutz nutzen.
Beispiel: Vor wenigen Tagen hat das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg einen Aufstellungsbeschluss für den Bereich Weberwiese gefasst. Basis war dort eine Auswertung des Sozialmonitors und einiger anderer Daten, also eine deutlich dünnere Datenbasis als die vorliegende Untersuchung in Mitte. Dort geht es darum, ein Instrument gegen die einschlägig bekannte Immobilienfirma Taekker zu erhalten, die offenbar die Umwandlung von 500 Wohnungen plant. Nun weiß aber jeder, der sich auf dem Berliner Markt etwas auskennt, dass Taekker seine Interessen durchaus „robust“ durchsetzt. Warum hat der grüne Stadtrat dort trotzdem den Mut, sich auf die Seite der Mieter zu stellen? Dies liegt daran, dass bei Schadensersatzforderungen ein grob fahrlässiges Verhalten des Bezirksamtes nachgewiesen werden müsste und sich selbst mit den dünneren Daten aus Friedrichshain-Kreuzberg ein begründeter Verdacht und damit eine Rückstellung begründen lässt.
Auch zu Tempelhof-Schöneberg scheint sich Frank Bertermann zu irren: Richtig ist, dass die Festsetzung der Milieuschutzgebiete auf der Basis der 2014er Untersuchung durch Topos erfolgt ist. Der Aufstellungsbeschluss als Übergangsregelung ist hingegen bereits am 26. August 2013 gefasst worden, auf der Basis einer städtebauliche Untersuchung, die mit dem Screening in Mitte vergleichbar ist.
In Berlin hat es nach meiner Kenntnis keine Schadensersatzverfahren gegen Bezirksämter wegen Rückstellungen auf Basis von Aufstellungsbeschlüssen gegeben. Ein Argument gegen den Aufstellungsbeschluss wäre hingegen, dass damit Zeitdruck entsteht. Die Festsetzung durch das Bezirksamt muss dann innerhalb eines Jahres erfolgen. Aber das wäre aus Sicht des Mieterschutzes ja wohl wünschenswert …
… ich möchte Frank Bertermann und die Fraktion der Grünen bitten, ihre Position zu überdenken.
zu Kommentar 21 von Thomas Koch “… ich möchte Frank Bertermann und die Fraktion der Grünen bitten, ihre Position zu überdenken.” hier in aller Kürze das Ergebnis des angeregten Denkprozesses nach Einholung weiterer Informationen: Der Frank Bertermann kann in diesem Fall die Bitte von Thomas Koch nicht ausschlagen. Das die Grünen seit Jahren die aktivsten Initiatoren für einen umfassenden Milieuschutz in Mitte sind, dürfte ja wohl auch unbestritten sein. Die bündnisgrüne Fraktion unterstützt daher den Antrag der SPD. Es ist nun ein gemeinsamer Antrag beider Fraktionen.
Leider hat die SPD in Vorbereitung der BVV im Ältestenrat der Forderung der CDU zur Überweisung in den Ausschuss für Stadtentwicklung zugestimmt. Obwohl Grüne und SPD die Mehrheit in der BVV hätten, wird er nun vermutlich doch nicht gleich in der BVV beschlossen, da er auf der Konsensliste für die Ausschussüberweisung steht.
Da man Anträge bis kurz vor Sitzungsbeginn der BVV wieder von der Konsensliste runternehmen und damit eine Beschlussfassung in der BVV ermöglichen kann, möchte der Frank Bertermann eine Bitte an den Thomas mit Weitergabe an die SPD zurückgeben: Liebe SPD, gebt ausnahmsweise eurem Zählgemeinschaftszwang gegenüber der CDU nicht nach und lasst uns den Antrag „Aufstellungsbeschluss zu den vertieften Untersuchungsgebieten für eine soziale Erhaltungssatzung im Bezirk Mitte“ heute in der BVV beschließen.
Frank Bertermann, BVV-Mitte, Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen, stadtentwicklungspolitischer Sprecher mit (ausnahmsweise) besonderem Dank an den Thomas für sein Engagament
und?
was ist nun bei der BVV passiert?
„Was ist nun bei der BVV passiert?“
Ich hab den Antrag von der Konsensliste nehmen lassen, um in der BVV diskutieren zu können und hab die SPD aufgefordert, unserem gemeinsamen Antrag gleich zuzustimmen. Thorsten Reschke hat für die CDU den Überweisungsantrag in den Stadtentwicklungsausschuss gestellt, dem ich mit dem Verweis auf die Praxis u. a. in Friedrichshain Kreuzberg (Aufstellungsbeschluss für das Gebiet „Weberweise“) widersprochen hab. Darauf hat Stadtrat Spallek eine kurze Stellungnahme seines Amtes verlesen, dass das alles so nicht gehen würde. Hätte mich auch gewundert, wenn aus dieser Richtung etwas Zustimmendes gekommen wäre.
Und die SPD ist dann brav der CDU gefolgt und hat ihren eigenen Antrag überweisen lassen, gegen die Stimmen von Grünen, Piraten und Linken.
Nun müssen wir sehen, ob es zeitlich möglich ist, den Anträg in der Stadtentwicklungsausschusssitzung am kommenden Mittwoch zu beraten, da wir bereits eine volle Tagesordnung haben. Ansonsten haben wir`s in der Aprilsitzung und das Ganze verzögert sich dann leider wieder.
Wie man sieht, ist es der SPD wohl nicht wirklich wichtig, so schnelll wie möglich Maßnahmen zu ergreifen, die den betroffenen Mietere/innen in den Kiezen helfen.
Frank Bertermann, BVV-Mitte, Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen, stadtentwicklungspolitischer Sprecher
Zur Einordnung der von Frank Bertermann geposteten Beiträge @22 und @24 ist es wichtig zu wissen, was Beschlüsse der BVV bewirken.
Die BVV kann, anders als der Beitrag von Frank möglicherweise suggeriert, selbst den Aufstellungsbeschluss mit der sofortigen positiven Wirkung gegen Spekulanten, nicht beschließen, sondern nur entsprechendes Handeln des Bezirksamtes anregen. Wenn also der zuständige Stadtrat, Herr Spallek, zu der Auffassung kommt, dass er der BVV nicht folgen möchte, macht er eine Vorlage zur Kenntnisnahme und damit ist der Antrag dann beerdigt.
Wem wäre damit genutzt? Den Mietern, die nicht noch ein Jahr warten wollen, bis der Umwandlungsschutz kommt, sicherlich nicht.
Die Entscheidung der BVV, den Antrag in den Ausschuss zu verweisen, um ihn dort zu erörtern, vor allem aber auch Stadtrat Spallek ins Gebet zu nehmen, halte ich für absolut richtig und in der Sache alternativlos. Die Angriffe aus Mitte gegen den Aufstellungsbeschluss sind absolut unbegründet. Es handelt sich um ein bewährtes Verfahren, das bisher nach meiner Kenntnis in keinem Fall rechtlich gekippt wurde und in dem Jahr bis zur endgültigen Erhaltungssatzung die Möglichkeit bietet, Umwandlungen und überzogene Modernisierungsvorhaben zurückzustellen.
Wie schwer es dennoch ist, Entscheidungsträger (nur) in Mitte für den Aufstellungsbeschluss zu gewinnen, zeigt die Auseinandersetzung mit Frank hier, der in Post @ 20 den Auafstellungsbeschluss noch angreift. Es hat einigen Leuten einiges an Mühe gekostet, Frank Bertermann aus der Ablehnungsfront mit Stadtrat Spallek herauszubekommen.
Warum sollte man sich also jetzt selbst die Chance nehmen, im Ausschuss auch noch den Stadtrat mit den bisherigen positiven Erfahrungen in Berlin zu konfrontieren und für einen Aufstellungsbeschluss zu gewinnen? Die betroffenen Mieter haben es sicher verdient. Frank hat als Ausschussvorsitzender hier entscheidende Hebel in der Hand: Er kann in die Ausschusssitzung entsprechende Fachleute einladen, um der Diskussion Futter zu geben. Dann gibt´s auch hier gerne eine „fleißiges Bienchen“.
@22, 24, 25:
Die parteipolitischen Auseinandersetzungen nerven ein klein wenig!
Ich bin überzeugt, dass sowohl Thomas Koch als auch Frank Bertermann für den Milieuschutz streiten. Aber mit Strategie und Selbstdarstellung kann ich nicht so viel anfangen.
Eindruck vom Stadtentwicklungsausschuss diese Woche:
Die CDU hat sich enthalten, weil sie wegen der „stadtweit geringen“ Menge von Umwandlungen es ehher nicht für notwendig ansah, unbedingt jetzt schon auf der Datenlage des Grobscreenings für Mitte tätig zu werden.
Die Linke beanstandete, dass der Antrag die Gebiete, um die es geht, genau hätte beschreiben sollen, wie das z.B. bei Einwohneranträgen so üblich war. Man entgegnete der CDU, das Thema jetzt in aller Sachlichkeit anzugehen und nicht erst auf den Kommunalwahlkampf 2016 zu setzen.
Die SPD versuchte, die von der CDU genannten Daten, die eine konkrete Bedrohung durch Umwandlungen eher nicht bestätigen würden, zu entkräften, aber konkrete Daten zu Mitte gab es nicht.
Bündnis90/Die Grünen sahen es als unschädlich an, jetzt schon aktiv zu werden und wollten ebenfalls nicht abwarten bis zum Vorliegen des Ergebnisses der nächsten Untersuchung. Das Grobscreening reiche für einen Aufstellungsbeschluss, die konkrete soziale Erhaltungssatzung folge dann ja später mit allen erforderlichen Details, um jusittiabel zu sein.
Die Piraten schlossen sich dem wortlos an.
Jetzt ist der Baustadtrat dran. Warten wir’s ab.
So was geht mit Milieuschutz, wünsche dem Bezirk Tempelhof-Schöneberg Erfolg!
http://www.berliner-zeitung.de/berlin/immobilien-in-berlin-schoeneberg-legt-sich-mit-dem-bund-an,10809148,30419494.html
Eine Anregung an die Mitglieder der BVV, die hier ja mitdiskutieren: Es dauert in der Regel mehrere Monate, bis die Niederschriften der Ausschusssitzungen auf der Website der BVV eingestellt werden. Wer bei den Sitzungen der Ausschüsse nicht dabei war, erfährt also erst sehr spät, was diskutiert und beschlossen wurde – meistens erst, wenn der Zug schon ein paar Stationen weiter ist. Im Sinne der Transparenz der Verwaltung wäre es zu wünschen, dass die Protokolle deutlich schneller veröffentlicht werden. Danke @27 jedenfalls für den Bericht hier!
Nu macht mal hinne mit dem Milieuschutz, auch gut, wenn die Bezirke ihr Vorkaufsrecht wahrnehmen, da wurde gerade festgestellt, dass das auch zum Verkehrswert geht:
http://www.berliner-zeitung.de/wohnen/mehr-schutz-fuer-begehrte-kieze-berliner-bezirke-zahlen-weniger-fuer-wohnhaeuser%2C22227162%2C30559032.html
Amtsgericht-Urteil zum Berliner Mietspiegel:
http://www.tagesspiegel.de/politik/berlin-amtsgericht-charlottenburg-kippt-berliner-mietspiegel/11764974.html
Wenn das Urteil in dieser Form in allen Instanzen bestätigt wird, wäre es eine mittlere Katastrophe
Auch für die Wahrnehmung von Vorkaufsrecht durch die Bezirke ist der Milieuschutz wichtig. Tempelhof-Schöneberg hat das zugunsten einer Wohnungsbaugesellschaft getan und damit der BIMA die Suppe Großgörschen/Katzlerstraße versalzen wollen. Dafür gibt es jetzt die Quittung, der Bund verklagt den Bezirk:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/verkauf-umstrittener-immobilien-in-berlin-bund-verklagt-bezirk-tempelhof-schoeneberg/11783752.html
Artikel zu neuen Milieuschutzgebieten in Berlin, aber Mitte kommt (fast) nicht vor:
http://www.morgenpost.de/berlin/article140997888/Bezirke-wollen-Luxussanierungen-in-Berliner-Kiezen-stoppen.html
und auch nochmal gleich den Link zum neuen Mietspiegel:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/neuer-mietspiegel-fuer-berlin-miete-steigt-sprunghaft-in-einigen-kiezen/11789582.html
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/index.shtml
@ 31,
hier nun ein gegenteiliges Urteil vom Landgericht, das eine Mieterhöhung ablehnte mit Hinweis auf den qualifizierten Mietspiegel. Die gleiche Kammer am Landgericht muss bald das o.g. Urteil des Amtsgerichts überprüfen:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/mietspiegel-urteil-landgericht-bestaetigt-berliner-mietspiegel/11867316.html
Mit dem Milieuschutz hier in Mitte scheint es ja recht langsam voran zu gehen, wie aus der Mündlichen Anfrage (Drs. 2209/IV) hervorgeht, soll der Aufstellungsbeschluss erst nach der vertiefenden Untersuchung, die von August bis Dezember erarbeitet wird, gefasst werden:
http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=6837
auf schriftliche Beantwortung klicken!
Das widerspricht doch der Aussage von Baustadtrat Spallek im März, die besagt, dass Aufstellungsbeschlüsse möglich seien, um die Umwandlung in Eigentumswohnungen zurückzustellen:
http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=6597
Man beachte die Formulierung, es ist MÖGLICH, das heißt aber noch lange nicht, dass es auch GEMACHT wird. Was können wir da noch unternehmen?
… aber die Mietpriesbremse ab 1. Juni 2015 hat wohl doch einige Auswirkungen (leider ohne den Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen). Eine interessante Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts:
http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/verfassungsbeschwerde-gegen-mietpreisbremse-verworfen-az-1-bvr-1360-15-13696399.html
Trotz BVV-Beschluss vom April wird ein vorzeitiger Aufstellungsbeschluss vom Bezirksamt nicht umgesetzt:
http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksamt/beschluesse-des-bezirksamts/2015/1266_2015_bav_zu_ds_1981_iv_erhaltungssatzung_sb.pdf
endlich geht es weiter! und zwar mit der Haushaltsbefragung
Vom 7. bis 27. September werden aus dem Einwohnerregister gezogene Haushalte in Moabit, Wedding …. befragt.
http://www.berlin.de/ba-mitte/aktuelles/pressemitteilungen/2015/pressemitteilung.359682.php
Gestern beim Stadtteilplenum Moabit West berichtete Frank Bertermann, dass im Haushalt bis jetzt noch kein Geld für eine Mieterberatung in den Milieuschutzgebieten eingestellt ist – und auch die benötigten Mitarbeiter zur Bearbeitung noch nicht eingeplant. DAS KANN DOCH NICHT WAHR SEIN!
… und zu den sogenannten Beobachtungsgebieten bringen die Grünen diesen Antrag in die September-BVV ein:
http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=6876
Bei Herrn Spallek fehlt es mir an politischem Gestaltungswillen. Sieht er den Druck im Bezirk nicht?
Beispiel Aufstellungsbeschluss (zu Kommentar 38):
Nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr.2 BauGB wäre ein Aufstellungsbeschluss und damit ein sofortiger Schutz insbesondere vor den boomenden Umwandlungen möglich gewesen. Aufstellungsbeschlüsse mit Sofortwirkung sind in anderen Bezirken gang und gäbe. Mir ist kein einziger Fall bekannt, indem ein Eigentümer einen Aufstellungsbeschluss angegriffen hat.
Das Institut LPG hat mit dem Grobscreening eine gute Datenbasis vorgelegt. Ein Aufstellungsbeschluss auf dieser Basis hätte es ermöglicht, Vorhaben von Investoren zurückzustellen, der Bezirk wird aber nicht dazu gezwungen. Leider nutzt Herr Spallek nicht diese Möglichkeit, dem Bezirk einen Ermessensspielraum zu verschaffen.
Ein jüngeres Beispiel, wie man mit politischem Willen gestaltend vorgehen kann: An der Weberwiese hat das BA Friedrichshain-Kreuzberg im März einen Aufstellungsbeschluss auf der Basis des sozialen Stadtmonitors gemacht, also auf einer viel schwächeren Basis, als in Mitte. Dort geht es um ein Umwandlungsvorhaben mit ca. 500 Wohnungen von Tekkert, einem Unternehmen, das erfahrungsgemäß sene wirtschaftlichen Interessen robust vertritt. Trotz dieser klaren Konfliktlage hat auch dieses Unternehmen nicht gegen den Aufstellungsbeschluss geklagt.
Zu 40:
Sie haben ja völlig recht, aber wieso sagen gerade Sie das?
Erst macht die SPD-Fraktion in der BVV Mitte eine Zählgemeinschaft mit der CDU und kürt einen Stadtrat für Stadtentwicklung aus den Reihen der CDU und dann beschweren Sie sich als SPD-Mitglied darüber, dass dieser Stadtrat hier eine (m. E.) absolut typische Berliner CDU-Baupoltitik betreibt? Was haben Sie denn erwartet?
Dabei hätten Sie das anders haben können. Das positive Beispiel eines Aufstellungsbeschlusses vom BA Friedrichshain-Kreuzberg führen Sie selbst an. Aber in Friedrichkreuz stellen eben Bü90/Grüne den Stadtrat für Stadtentwicklung.
Sarah Wagenknecht hat kürzlich in einem Spiegel-Interview gesagt: „Es wäre schön, wenn die SPD einmal wieder sozialdemokratische Politik machen würde.“ Ja, wie wär’s denn – wenigstens erst mal bei der Baupolitik von Mitte ?
zu @41:
Sie fragen mich nach meiner Motivation, Baustadtrat Spallek von der CDU zu kritisieren. Diese besteht darin, dass ich zusammen mit Susanne Torka, Jürgen Schwenzel und Andrej Holm für den Moabiter Runden Tisch die 2013er Konferenz gegen Verdrängung im Bezirk vorbereitet habe. Wir haben damals eine breite poliitsche Unterstützung erhalten. Sybill Klotz, die grüne Stadträtin aus Tempelhof-Schöneberg hat uns einen wichtigen Mitarbeiter für einen Erfahrungsbericht geschickt. Ephraim Gothe, SPD, hat als damaliger Staatssekretär die Finanzierung einer bezirklichen Voruntersuchung aus Mitteln des Senats zugesagt. Bezirksverordnete von SPD, Grünen und Linken haben uns ebenfalls untestützt und Wort gehalten. Nur Baustadtrat Spallek hatte damals „keine Zeit“.
Immerhin hat Herr Spallek nunmehr in einer Facebook-Diskussion mit mir eingeräumt, dass auch er der Auffassung ist, die energetische Sanierung von Wohngebäuden bei den zukünftigen Milieuschutzgebieten zum Prüfkriterium zu machen. Dies ist deshalb so wichtig, weil Wärmedämmung und Co. derzeit die bevorzugten Instrumente sind, um die Mieten im Bestand hochzuschrauben. Optimistisch hoffe ich also darauf, dass er das „Kind“ Milieuschutz, zu dem er doch recht „unbefleckt“ gekommen ist, doch noch zu seinem eigenen macht.
Auf jeden Fall wird es im Bezirk wohl zwei Milieuschutzgebiete geben: Um die Turmstraße und um den Leopoldplatz. Ohne zivilgesellschaftlichen Druck wäre das aus meiner Sicht sehr schwer gewesen. Das Engagement hat sich also gelohnt, auch wenn es schon sehr zäh war und lange gedauert hat.
Zu 42:
Ja, und nun muss man sich halt fragen, warum die CDU-geführte Abt. Stadtentwicklung von Mitte bei einem derartigen obigen Treffen nicht vertreten war und warum der Milieuschutz für Moabit und Wedding von dieser Abt. Stadtentwicklung durch ein weiteres Gutachten hinausgezögert wurde, obwohl man diese Verzögerung mit einem Aufstellungsbeschluss hätte vermeiden können. Wieso konnte man in Friedrichshain-Kreuzberg einen derartigen Aufstellungsbeschluss machen und in Mitte nicht ??
Vielleicht sollte man zum Thema Umwandlung und Milieuschutz mal folgendes ergänzen (Falls ich hierbei irren sollte, bitte ich um Korrektur):
Wenn ein Hauseigentümer die Wohnungen eines bisherigen Miethauses einzeln als Eigentumswohnungen verkaufen möchte, benötigt er eine von der Abt. Stadtentwicklung ausgestellte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dafür muss er beim BA einen Antrag stellen. Danach wird diese Bescheinigung in der Regel sehr viel schneller ausgestellt als eine Baugenehmigung. Und wenn diese Abgeschlossenheitsbescheinigung einmal erteilt ist, gilt ein erst danach eingeführter Milieuschutz für dieses Haus nicht.
Oder anders herum und kürzer ausgedrückt: Je länger sich ein Aufstellungsbeschluss und ein Milieuschutz verzögern, um so mehr Hauseigentümer können mit einer inzwischen vom Bezirksamt ausgestellten Abgeschlossenheitsbescheinigung ihr Haus auch nach Einführung eines Milieuschutzes noch in Eigentumswohnungen umwandeln.
zu @43:
stimmt.
Ich glaub‘, es geht los:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/eigentum-statt-guenstiger-wohnraum-gericht-in-berlin-genehmigt-abriss-von-mietshaus/12504324.html
Heute in der rbb-abendschau unter der Überschrift „Wohnungsmodernisierung vor Gericht“ ein Gerichtsurteil betreffend energetische Sanierung bei Berliner Altbauten und die dadurch steigenden Mieten, die in keinem gesunden Verhältnis zur Einsparung bei den Heizkosten stehen. Wenn dieses Urteil Bestand hat, dürfte es wegweisend sein.
https://www.rbb-online.de/abendschau/
hier geht es direkt zu dem Abendschau-Beitrag:
https://www.rbb-online.de/abendschau/archiv/20151106_1930/wohnungsmodernisierung_prozess.html
Liebe stadtpolitisch Interessierte,
der Mietenvolksentscheid hat in diesem Jahr für viel politischen Druck, Wirbel und Kontroversen in Berlin gesorgt. Fest steht aber auch, dass es weiterhin vielfältige Formen außerparlamentarischen Drucks für die Durchsetzung eines allgemeinen Rechts auf Wohnen, unabhängig vom Markt, braucht.
Das Wahljahr 2016 steht vor der Tür. Wir wollen gemeinsam die Frage diskutieren, wie es stadtpolitisch in Berlin weitergeht. Dafür organisieren wir im Frühjahr 2016 eine Konferenz. Diese wird voraussichtlich am 26/27.02. stattfinden. Die Konferenz wird von einer Arbeitsgruppe aus dem Bündnis Mietenvolksentscheid vorbereitet. Sie soll einen Raum für Diskussion, Austausch und Planung eröffnen. Ziel ist es sich über ein stadtweites Projekt im Jahr 2016 zu verständigen.
Momentan werden an vielen Orten Ideen für stadtpolitische Projekte diskutiert. Für diese Ideen soll die Konferenz ein Forum bieten. Unsere Idee ist dabei nicht nur die Vielzahl aktueller Themen zu sammeln, sondern konkret zu überlegen, wie eine gemeinsame politische Intervention aussehen kann. In dieser Intervention sollen sich unsere unterschiedlichen Praxen als verschiedene außerparlamentarische Akteure möglichst gut ergänzen können. Um die Inhalte der Konferenz gut planen zu können, bitten wir um eure Rückmeldung zu folgender Frage:
Was sind aus eurer Perspektive Themen und Projekte, die sowohl Raum für verschiedene Praxen bieten als auch für eine stadtweite Intervention geeignet sind?
Wir bitten euch um Rückmeldung an konferenz@mietenvolksentscheidberlin.de bis Ende November/ möglichst bis zum 17. November.
Wir sind schon sehr gespannt!
Eure Konferenz AG des Mietenvolksentscheid
Ein Grund mehr, sich bei der Sanierung von Berliner Altbauten gegen die mietpreistreibenden Papp-Wärmedämm-Fassaden zu wehren:
http://www.spiegel.de/wissenschaft/technik/biozide-in-fassaden-gifte-bedrohen-mensch-und-umwelt-a-1062999.html
Ergänzung zu 49:
Im NDR-Fernsehen gab es am 16.11.2015, 22:00 Uhr, den Film „Die Wärmedämmung“:
http://www.ndr.de/fernsehen/sendungen/45_min/video-podcast/Die-Waermedaemmerung,minuten1794.html