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Milieuschutz in Mitte

Eine Vorstudie identifiziert »Verdachtsgebiete« in Wedding und Moabit

Auch der Bezirk Mitte schickt sich an, sogenannte Milieuschutzgebiete festzulegen. In einer Vorstudie hat jetzt das das mit der Vorprüfung beauftragte Planungsbüro LPGmbH zwei große »Verdachtsgebiete« ermittelt, in denen es den Erlass einer »Sozialen Erhaltungssatzung« nach §172 des Baugesetzes für möglich hält: Eines liegt im westlichen Wedding um die Müllerstraße, ein anderes umfasst große Teile des nördlichen Moabit. Detailliertere Untersuchungen sollen in diesem Jahr folgen.

In Milieuschutzgebieten (auch Erhaltungsgebiete genannt) kann die Kommune zumindest teilweise die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung durch besondere Genehmigungs­vorbehalte schützen – zum Beispiel, indem sie Luxusmodernisierungen oder den Abriss von Wohnhäusern untersagt. Wenn das Land eine »Umwandlungsverordnung« erlassen hat, kann zudem für mehrere Jahre die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden. Auf den Erlass einer solchen Umwandlungsverordnung hat sich der Berliner Senat jüngst geeinigt.

Quelle: LPGmbH

Doch für die Festlegung von Milieu­schutz­gebieten verlangt das Gesetz das Vorliegen »besonderer städtebaulicher Gründe«, die zunächst durch detaillierte Studien gerichtsfest belegt werden müssen. Vor dem Ausschuss für Stadtentwicklung der BVV Mitte hat der Geschäftsführer des Planungsbüros LPGmbH, Roland Schröder, am 28. Januar diese Gründe näher erläutert: »Zunächst muss baulich ein Auf­wer­tungs­potential vorhanden sein. Wenn schon alles luxusmodernisiert ist oder das Gebiet von Neubauten dominiert wird, dann kann man dort natürlich kein Erhaltungsgebiet mehr festlegen. – Außerdem muss zweitens ein Aufwertungsdruck nachgewiesen werden, zum Beispiel anhand der Entwicklung der Mietpreise bei Neuvermietungen. Und drittens muss auch noch ein Verdrängungspotential nachweisbar sein: Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung muss tatsächlich gefährdet sein.«

Auf diese Kriterien hin hat die LPGmbH den gesamten Bezirk einem »Grobscreening« unterzogen. Dabei hat sie zwei »Ver­dachts­gebiete« und mehrere »Beobachtungs­gebiete« ermittelt. In den Verdachtsgebieten sollen im weiteren Verlauf des Jahres detaillierte Untersuchungen erfolgen. Dabei werden sich die künftigen Milieuschutzgebiete sicher räumlich noch verkleinern, etwa indem kommunale oder genossenschaftliche Wohn­anlagen sowie Gewerbe­objekte ausgeklammert werden. Möglicherweise werden aber auch ganze Blöcke noch aus dem Gebieten herausgenommen.

Das »Verdachtsgebiet Wedding-Zentrum« umfasst dabei westlich der Müllerstraße den gesamten Sprengel- und Brüsseler Kiez sowie Teile des Afrikanischen Viertels zwischen Seestraße und Togostraße. Östlich der Müllerstraße zählt der Bereich zwischen Seestraße, Oudenarder-, Reinickendorfer und Gerichtstraße dazu, wobei Grünanlagen, Hochschulen, Verwaltungsgebäude, aber auch die Wohnanlage der Wohnungsgenossenschaft von 1892 am Nettelbeckplatz bereits ausgeklammert sind.

Das »Verdachtsgebiet Moabit« wird westlich von der Beusselstraße begrenzt, nördlich von dem Straßenzug Siemens- und Quitzowstraße. Östlich gehört der Stephankiez dazu, die nördliche Lehrter Straße, das Gebiet zwischen Birken- und Feldzeugmeisterstraße und beidseitig die Lübecker Straße. Südwestlich bildet die Straße Alt-Moabit sowie die Stromstraße bis hoch zur Perleberger Straße die Grenze. Nur »Beobachtungsgebiete« sind dagegen der Beusselkiez östlich der Beusselstraße und die Kieze um die Wilsnacker- und Thomasiusstraße. Dabei sind die Gründe unterschiedlich: Während die Studie im Beusselkiez nicht genügend Aufwertungsdruck verzeichnet, sieht sie im Kiez um die Thomasiusstraße nicht genug bauliches Aufwertungspotential. Hier sind die Wohnungen bereits weitgehend modernisiert.

Weitere »Beobachtungsgebiete« verzeichnet die Studie im Soldiner Kiez, in »Wedding-Zentrum« östlich der Reinickendorfer Straße, in den ehemaligen Sanierungsgebieten Rosenthaler und Spandauer Vorstadt (Alt-Mitte) sowie im Südlichen Tiergarten.

Die Präsentation der LPGmbH vor dem Ausschuss für Stadtentwicklung ist auf der Website des Landes Berlin zu finden.

Text: Christoph Schaffelder, Quelle der Grafiken: Bezirksamt Mitte aus der Präsentation der LPGmbH.

Zuerst erschienen in: ecke turmstraße, Nr. 1: Februar/März 2015.

Ergänzung:
Wer sich für die bisherige Diskussion des Themas interessiert, sollte hier reinschauen: „Milieuschutz auch in Wedding und Moabit?„. Dort ist der langer Weg von der Konferenz des Runden Tisches gegen Gentrifizierung bis zur Beauftragung der Vorstudie nachzulesen. Bereits im November 2011 hatte der Berliner Mieterverein die Möglichkeiten des Milieuschutz dargestellt, damals diskutierte gerade Kreuzberg-Friedrichshain über die Aufstellung von Erhaltungssatzungen.
Am 17. Februar 2015 werden beim Stadtteilplenum die Ergebnisse für Moabit noch einmal vorgestellt und diskutiert.

Moabit_Verdachts_Beobachtungsgebiete

Verdachts- und Beobachtungsgebiete in Moabit, Quelle LPGmbH, Kartengrundlage: Bezirksamt Mitte

Nachtrag:
Artikel in der Berliner Woche, im MieterEcho online und in der Berliner Morgenpost.

Jetzt sind auch die Daten für alle 41 Planungsräume auf der Webseite des Bezirks zu finden.

Ausführlicher Bericht vom Stadtteilplenum im Februar 2015.

Abendschau zum Milieuschutz in Mitte (eine Woche im Netz) und ein ausführlicher Artikel in der Morgenpost mit Karte.

rbb zur beschlossenen Umwandlungsverordnung und die Berliner Zeitung.

Moabiter Milieu in der mittendrin.

Große Anfrage (Drs. 1969/IV) der Grünen und Antrag (Drs. 1981/IV) der SPD (+ Grüne) für die BVV am 19. März (siehe auch Kommentar Nr. 17).

Engel&Völkers stellt verstärkte Nachfrage von Investoren, die umwandeln wollen, in Wedding und Moabit fest, weil es dort noch keinen Milieuschutz gibt.

Expertise zum bezirklichen Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten zum Verkehrswert (Berliner Zeitung).

Ein sofortiger Aufstellungsbeschluss wurde in der BVV vom April 2015 beschlossen (s.o.), aber auf eine mündlichen Anfrage im Juni kommt die Antwort, es werde erst abgewartet (Drs. 2209/IV). Das Bezirksamt setzt diesen BVV-Beschluss aber nicht um, siehe BA-Vorlage aus der Bezirksamtssitzung vom 11.8.2015.

Die Haushaltsbefragung findet vom 7. bis 27. September 2015 statt (Pressemitteilung und Berliner Woche).

Anfrage in der September-BVV zu den Beobachtungsgebieten, die nicht nur „aus dem Rathausfenster heraus beobachtet werden sollten“. (Drs. 2248/IV). Hier die Bezirksamtsvorlage zu diesem Thema vom 12.1.16.

Vorschlag_ErhaltungssatzungsgebietMoabitAm 27.01.2016 wurden die Ergebnisse einer Studie zu Erhaltungsgebieten im Bezirk Mitte vorgestellt. Der Vorschlag der Gutachter in Bezug auf Moabit: Alle in der obigen Karte dargestellten Beobachtungs- und Verdachtsgebiete, bis auf das südlich Alt-Moabit und zwischen Paul- und Thomasiusstraße gelegene Verdachtsgebiet, sollten als Erhaltungsverordnungsgebiete festgesetzt werden – aufgeteilt auf zwei Gebiete im Westen bzw. Osten, wobei die Bremer Straße die Grenze zwischen beiden Gebieten ist. Die Beschlussfassung zur Festlegung der Erhaltungsgebiete werde voraussichtlich April/Mai 2016 erfolgen. Das Bezirksamt Mitte hat auf der Internetpräsens des Stadtplanungsamts „Erhaltungsgebiete“ einen Kurztext dazu und einzelne Folien aus der Präsentation im Ausschuss veröffentlicht.

Berliner Zeitung zum Milieuschutz für Wedding und Moabit

Große Anfrage zum Milieuschutz (wg. gebietsspezifischem Mietspiegel – Drs. 2556/IV)

Das Bezirksamt Mitte von Berlin hat in seiner Sitzung am 16.02.2016 die Vorlage von Entwürfen der Festsetzung von Erhaltungsverordnungen für das Gebiete „Waldstraße“ (in obiger Karte Gebiet A) sowie für das Gebiet „Birkenstraße“ (in obiger Karte Gebiet B) beschlossen, die der BVV Mitte zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Die jeweiligen Beschlüsse mitsamt der jeweiligen Gebietsabgrenzung und der zugrunde liegenden Studie „Vertiefende Untersuchungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsordnung in Berlin-Moabit“ stehen als PDF Dateien für das Gebiet Birkenstraße (PDF, 26,5 MB)  und das Gebiet Waldstraße (PDF, 26,4 MB) auf der Website des Bezirksamts Berlin Mitte bei der Dokumentation der BA-Beschlüsse zur Verfügung. Auch für die Wedding/Gesundbrunnen wurden die Beschlüsse für drei Gebiete Seestraße, Sparrplatz und Leopoldplatz gefasst.

Hier nochmal die Webseite des Bezirksamts mit den Gutachten und weiteren Informationen.

Bericht im MieterMagazin 3/2016 mit weiterführenden Links.

Anfrage zum Personalbedarf (Drs. 2629/IV).

Nachdem bei der Ausschusssitzung Stadtentwicklung am 7. April die geladenen Experten sich für die zusätzliche Aufnahme von Prüfkriterien ausgesprochen hatten, sind jetzt zwei Anträge dazu in der nächsten BVV:
Wahrnehmung von Vorkaufsrechten in Milieuschutzgebieten durch Ankauffonds sicherstellen
Genehmigungskriterien für Umsetzung der Erhaltungsverordnung gemäß §172 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 BauGB unter Berücksichtigung der gebietsspezfischen Mietspiegel (wurden ohne Änderungen in der BVV vom 21. April beschlossen).

Inforadio zu den neuen Milieuschutzgebieten mit Baustadtrat Spallek (das Audio ist leider nicht mehr im Netz) und Artikel von Uwe Rada in der TAZ (leider mit 2 kleinen Fehlern, wo z.B. ist hier die Ringbahnstraße?)

Auch die Berliner Woche berichtete kurz.

Die Veröffentlichung der Erhaltungsverordnung für die 5 Gebiete in Moabit und Wedding erfolgte im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, 72. Jahrgang, Nr. 13 vom 24.05.2016. Die beiden Übersichtskarten der Gebiete Waldstraße und Birkenstraße sind hier herunterzuladen. Für das Gebiet Waldstraße ist Frau Golz (Tel. 9018 45734) zuständig für Birkenstraße Frau Foltis (Tel. 9018 45777). Zu Fragen des Mietrechts im Milieuschutzgebiet soltte man sich an die ASUM Mieterberatung, Stralsunder Str. 6, 13355 Berlin unter Tel. 030 293 4310 wenden. Die Sprechstunde erfolgt jeden Mittwoch in der Zeit von 16.00 bis 19.00 Uhr (bitte telefonisch einen Termin vereinbaren), so die Informationen auf der Webseite des Bezirksamts.  Ein Informationsschreiben für Eigentümer ist dort auch verlinkt, wie auch Informationen zur Umwandlungsverordnung.

Der Antrag „Mieterinformation Milieuschutz“ (Drs. 2811/IV) wurde in der BVV am 16.6.16 ohne Änderungen veranschiedet.

Die Mieterberatungen wurden ausgeschrieben. Ab Oktober 2016 sollen sie ihre Arbeit vor Ort aufnehmen. Dann werden auch Informationen an die Haushalte der Gebiete verteilt (Kommentar Nr. 102).

Nun wird es endlich auch die Informationsflyer für Mieter*innen in den Milieuschutzgebieten geben (Berliner Woche).

Die Antwort auf diese Anfrage in der BVV dürfte interessant werden, wieviele Umwandlungen, wieviele Anträge dafür, wäre Vorkaufsrecht schon möglich gewesen (Drs. 0132/V). Auch die Beobachtungsgebiete sollen neu untersucht werden (Drs. 0146/V).

Webseite des Bezirksamt zu den Sozialen Erhaltungsgebieten in Mitte.

Mieterberatung für Milieuschutzgebiete (Wald- und Birkenstraße) in Moabit:
Stadtteilladen Krefelder Straße 1a – Mo 16–18 Uhr, Do 10–12 Uhr
Kontakt: Telefon (030) 443381, E-Mail: team-moabit@mieterberatungpb.de
www. mieterberatungpb.de
In ihrem Firmenbüro sind die beiden für Moabit zuständigen Mitarbeiter  zu erreichen unter: Anne Klitzing: 030 442281-22, Christian Kehrt: 030 442281-29,
E-Mail: team-moabit@mieterberatungpb.de

Neuer MoabitOnline-Artikel zur Mieterberatung in den Milieuschutzgebieten.

Neuer MoabitOnline-Artikel zur Infoveranstaltung Milieuschutz, dort sind auch die weiteren Nachträge zum Milieuschutz zu finden und auch dort bitte weiter kommentieren!

112 Kommentare auf "Milieuschutz in Mitte"

  1. 51
    Andreas Szagun says:

    zu 49: Dazu paßt folgende Meldung der Lobby:

    http://www.berliner-impulse.de/aktuell/news-meldungen/meldung/meldung/bauministerkonferenz-an-enev-2016-wird-nicht-geruettelt-1332.html

    „Feste Jungs, ihr bekommt schon alles kaputt…“

    Ich kann das ganze EnEV-Gesülze langsam nicht mehr hören, denn es dient originär nur zur Profitmaximierung einer Branche, die mit „Greenwashing“ eine Menge Umsatz macht. Man besuche nur einmal die „Energietage“ oder die „bautec“!

  2. 52
    H. E. says:

    Gut zu wissen:
    Vermieter dürfen bei im Mietvertrag zu gering angegebener Wohnfläche und daher zu gering vereinbarter Miete die Kaltmiete nur um maximal 20 % anheben, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe, sagt der BGH:
    http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/kappungsgrenze-mehr-wohnraum-als-im-vertrag-bgh-staerkt-rechte-von-mietern/12606954.html

  3. 53

    Ein Dringlichkeitsantrag zu den Prüfkriterien für die zukünftigen Milieuschutzgebiete in Moabit und Wedding:
    http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=7025

  4. 54
    H. E. says:

    Zu 53:
    Klingt für mich so, als ob man den Eindruck hat, dass vom BA bestimmte Prüfkriterien weggelassen werden sollen, um einen Milieuschutz möglichst zu vermeiden.
    Wenn ja, um welche Prüfkriterien geht es denn?

  5. 55
  6. 56
    H. E. says:

    Heute im Tagesspiegel:
    Bundesjustizminister Maas (SPD) will die Modernisierungsumlage von derzeit jährlich 11 % auf 8 % senken. Ist bei der energetischen Sanierung zwar immer noch zu viel, gemessen an der Ersparnis der Mieter bei den Heizkosten. Aber immerhin wäre das ein Anfang.
    Wenn nun noch für die Berechnung der Kosten klare Regeln dazukommen würden, die jegliches Tricksen verhindern, wär’s noch besser.

  7. 57

    Es ist möglich und in Kreuzberg ist es tatsächlich wahr geworden! Der Bezirk hat von seinem Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet Gebrauch gemacht – die Wrangelstraße 66 ist gerettet! Die Umwandlung in Eigentumswohnungen ist vom Tisch!

    Die Vereinbarung drohte noch in letzter Minute zu scheitern, weil die Gewobag plötzlich nicht als Käufer zur Verfügung stand.
    http://www.bizim-kiez.de/blog/2015/09/26/wrangelstr-66-taborstr-88a/

    Hier der Wortlaut der Pressemitteilung der Mieter_innen:

    Bezirk nimmt Vorkaufsrecht wahr – Wrangelstr. 66 wird Gemeingut!

    Friedrichshain-Kreuzberg übt zum ersten Mal das kommunale Vorkaufsrecht in Berlin aus und öffnet damit ein neues Kapitel städtischer Wohnungspolitik

    Es war quasi in letzter Minute. Am vergangenen Donnerstagabend, nur wenige Tage vor dem Ablaufen der Frist, entschied der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg in Zusammenarbeit mit dem Senat, sein Vorkaufsrecht für das Haus Wrangelstraße 66 tatsächlich auszuüben. Damit sendet der Bezirk ein deutliches Signal: Gegen Privatisierung von Wohnraum, Mieter_innenverdrängung und Immobilienspekulation.

    Wir, die Mieter_innengemeinschaft Wrangelstr. 66 begrüßen die Entscheidung und danken allen, die auf diese hingearbeitet haben. Wir danken Baustadtrat Panhoff für seinen unermüdlichen Einsatz, seinem Team für die tatkräftige Unterstützung, dem Bezirk für die Entschlossenheit und auch dem Senat für den Willen, die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts letztendlich zu unterstützen.

    Seit wir im Juli 2015 erfahren haben, dass unsere Wohnungen bereits Jahre zuvor vom bisherigen Vermieter und Besitzer des Hauses in Eigentumswohnungen umgewandelt worden waren und nun im Paket an einen einzigen Käufer verkauft werden sollten, haben wir gegen die Privatisierung des Hauses gekämpft. Wir haben uns organisiert und wir haben es geschafft!  Das wäre ohne die Unterstützung durch stadtpolitische Initiativen wie Bizim-Kiez und die Berliner Regionalberatung des Mietshäuser Syndikats, Freunde, Nachbarn und vielen anderen nie möglich gewesen.

    Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts für das Haus Wrangelstr. 66 wurde ein wichtiger Schritt in Richtung einer neuen kommunalen Wohnungspolitik gemacht. Nie zuvor wurde in Friedrichshain-Kreuzberg das kommunale Vorkaufsrecht ausgeübt. In Städten wie Hamburg und München, die ähnlich wie Berlin mit Tendenzen der Aufwertung von Kiezen und Verdrängung von Mieter_innen konfrontiert sind, kommt das Instrument des Vorkaufsrechts schon länger zum Einsatz. Vorausgegangene Versuche in Berlin sind bisher meist gescheitert.

    Mit dem Fall „Wrangelstr. 66“ sichert der Bezirk nicht nur bezahlbaren Wohnraum in einem Kiez, er schlägt auch ein neues Kapitel kommunaler Wohnungspolitik auf. Das Paradigma der Privatisierung von Mietwohnungen in angesagten Kiezen hat eine Niederlage erfahren und das Haus in der Wrangelstr. 66 wird Gemeingut!

    Die Wrangelstr. 66 steht aber auch für eine ganz andere Stadtpolitik. In dem der Bezirk sein Vorkaufsrecht wahrgenommen hat, hat er den Weg für ein Modellprojekt freigemacht, in dem Mieter_innen gemeinsam mit der öffentlichen Hand soziale Wohnungs- und Stadtpolitik gestalten können. Ein solches Modell weiterzuentwickeln – nicht nur für die Wrangelstraße 66 – sollte jetzt das Augenmerk aller Beteiligten sein.

    Wir Mieter_innen der Wrangelstr. 66 werden auf jeden Fall weiter dafür kämpfen.

    Vielen Dank!
    Mieter_innengemeinschaft Wrangelstr. 66

  8. 58
  9. 59
    Moa says:

    zu 57 hier ist klar zu erkennen was ein entschlossener Stadtrat erreichen kann
    Vorbildfunktion!

  10. 60
    H. E. says:

    Zu 58:

    So sollte das in den nächsten zehn Jahren in Berlin mit jedem Mietshaus und mit jedem für den Wohnungsbau geeigneten Grundstück laufen.

    Die Wohnungsnot und der Erhalt des sozialen Gefüges wären ausreichende Gründe.

  11. 61

    Pressemitteilung der Initiative Mietenvolksentscheid zum neuen Wohngesetz, das seit 1.1.2016 gilt.
    https://mietenvolksentscheidberlin.de/berliner-senat-laesst-sozialmieter-im-regen-stehen/

    Die Anträge für Sozialmieter, die je nach Energieeffizienzklasse mehr als 25-30% ihres Einkommens für die Miete zahlen, sind hier unter diesem Link zu finden:
    http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietzuschuss/

    Hier der Antrag:
    http://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/formulare/de/wohnen.shtml#mietzuschuss
    und die Vorschriften:
    http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietzuschuss/download/mietzuschuss_vv2016.pdf

    Pressemitteilung
    http://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1512/nachricht5887.html

    … und das ganze dann hier hinschicken:
    zgs consult GmbH
    Brückenstraße 5
    10179 Berlin
    Tel.: 030 – 28409 302
    E-Mail: post@mietzuschuss-berlin.de

  12. 62

    Heute wurden im Stadtentwicklungsausschuss die Untersuchungen zur Begründung der neuen Erhaltungssatzungen im Bezirk Mitte vorgestellt. Es geht voran, obwohl es wohl noch bis April/Mai dauern kann, bis sie gelten.
    Bald sollen die Studien auf der Seite des Bezirksamts zu finden sein, hat Baustadtrat Spallek versprochen.

    Ende Januar erscheinen die neuen Wohnungsmarktberichte. Heute in der Morgenpost eine interaktive Karte, hier kann man das Einkommen und die Zimmerzahl variieren und dabei herausfinden, wo man sich noch eine Wohnung leisten kann, bei wieviel % Mietbelastung:
    http://interaktiv.morgenpost.de/mietkarte-berlin/

    Die Berliner Zeitung berichtet über den „Marktreport“
    http://www.berliner-zeitung.de/berlin/mieten-in-berlin-in-moabit-wird-es-teurer–am-goerlitzer-park-guenstiger,10809148,33627630.html
    http://www.berliner-zeitung.de/berlin/wohnmarktreport-fuer-berlin-wo-mieten-in-berlin-stark-steigen–wo-sie-noch-moderat-sind,10809148,33623854.html

    die Einschätzung des Tagesspiegels „Randlagen werden interessant“:
    http://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsmarkt-berlin-studie-mieten-steigen-auf-neuen-rekordwert/12885670.html

    und hier der Wohnmarktreport Berlin 2015 von CBRE und Berlin Hyp:
    http://www.berlinhyp.de/fileadmin/user_upload/2015_WMR_DE_WWW_20150114.pdf

  13. 63
    taylan says:

    @62 ist denn nun bekannt, wo es in moabit milieuschutzgebiet geben soll?

  14. 64

    Ja, das gesamte Verdachtsgebiet, also alles, was oben auf der großen Karte (zum vergrößern anklicken) rot ausgefüllt ist.

  15. 65
    O. Wagner says:

    @62: Den aktuellen Wohnmarktreport 2016 von CBRE und BerlinHyp gibt es hier:

    http://www.berlinhyp.de/uploads/media/WMR_2016_DE_WWW_20160111.pdf

  16. 66
    Jürgen Schwenzel says:

    @63 und 62
    Kleine Korrektur zur Abgrenzung des von der Gutachtern empfohlenen Gebiets für die Erhaltungsverordnung: Zwei der ursprünglichen „Beobachtungsgebiete“ gehören mit zum Gebietsvorschlag, nämlich der Rostocker Kiez zwischen Beussel und Berlichingenstraße sowie der Kiez bestehend aus Lübecker Straße sowie Bandel-, Wilsnacker-, Pritzwalcker- und Dreysestraße. Das Gesamtgebiet soll in Teilgebiete westlich bzw. östlich der Bremer Straße aufgeteilt werden. Im Nachtrag ist die vom Bezirksamt jetzt veröffentlichte Information verlinkt.

  17. 67
  18. 68
    O. Wagner says:

    Der Vorschlag der Studie, gebietsspezifische Mietspiegel zu erstellen, hört sich auf den ersten Blick interessant an, kann aber auch nach hinten losgehen. Weite Teile der künfigen Erhaltungsgebiete sind als einfache Wohnlagen klassifiziert. Sie fallen damit im Mietspiegel in die gleiche Kategorie wie einfache Wohnlagen in den Außenbezirken, wo die Mieten tatsächlich deutlich niedriger sind. Der Mietspiegel rechnet die ortsübliche Miete für die Innenstadtlagen also künstlich herunter. Wenn man diese Verknüpfung durch gebietsspezifsiche Mietspiegel aufhebt, werden die Vergleichsmieten für die Erhaltungsgebiete im Zweifel in die Höhe schnellen. Ob das im Sinne des Milieuschutzes ist, darf man wohl bezweifeln.

  19. 69
    Thomas Koch says:

    Das Vorhaben des Bezirksamtes, statt die einzelnen Maßnahmen auf ihre Genehmigungsfähigkeit zu überprüfen, mit einem Gebietsmietspiegel zu arbeiten und alles, was nicht teurer ist, zu genehmigen, dürfte mit der Rechtsprechung kollidieren. Das OVG Berlin hat 2004 geurteilt, dass Auflagen zur Einhaltung von Mietobergrenzen bei der Erteilung einer milieuschutzrechtlichen Genehmigung nicht zulässig sind (OVG2B3.02,4.02,5.02). Hierzu wird es in der BVV auch eine Anfrage geben.

    Nicht nachvolziehbar ist ebenfalls die Position der Gutachter (Andrej Holm und andere), nachdem eine Luxuxmodernisierung im Bestand unschädlich sei, wenn die Miete gekappt wird. Selbstverständlch zieht das das Mietenniveau bei Neuvermietung hoch und hat dann Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.

  20. 70
    O. Wagner says:

    @69: In der gleichen Entscheidung hat das OVG auch festgestellt, dass es bei der Genehmigung von Modernisierungsmaßnahmen nicht auf den durchschnittlichen Ausstattungszustand im konkreten Milieuschutzgebiet, sondern grundsätzlich auf einen bundesweiten Vergleichsmaßstab ankommt. Das ist mindestens alles, was bei Neubauten bauordnungsrechtlch gefordert wird (z.B. Aufzüge). Da stellt sich schon die Frage, ob die Gutachter diese Vorgaben nicht kannten oder schlicht ignoriert haben (und was das dann über die Eignung der Gutachter aussagt).

  21. 71
    Thomas Koch says:

    @70: Das sehe ich anders. Die (richtig zitierte) Rechtsprechung zu den nicht versagungsfähigen Ausstattungsmerkmalen wurde berücksichtigt, das ist im Ausschuss deutlich geworden. Auch wenn viele Maßnahmen nicht verhindert werden können, ist der Milieuschutz schon wegen des nun möglichen Ausschlusses von Umwandlug wieder ein “scharfes Schwert“.

  22. 72

    Was bedeutet der Streit um den gebietsspezifischen Mietspiegel hier eigentlich genau? Praktiker aus dem Amt sagen, das sei leichter zu handhaben als eine lange Liste einzelner Prüfkriterien für die Versagung von Baumaßnahmen, die sich dann im Einzelfall doch nicht verhindern lassen. Ist das richtig? Oder nicht?

    Zitat aus dem oben in Kommentar 67 verlinkten Artikel aus der Berliner Woche:
    „Der Berliner Mieterverein (BMV) erklärte, bereits vor einem Jahr habe eine erste Grob-Prüfung den Aufwertungs- und Verdrängungsdruck in den Gebieten bestätigt. Umso ärgerlicher sei es, dass der Bezirk nicht schneller gehandelt habe. „Mieter hätten bereits Schutz vor kostentreibenden Modernisierungsmaßnahmen haben können“, so Wibke Werner, die stellvertretende BMV-Geschäftsführerin. Die Idee, auf Grundlage eines gebietsspezifischen Mietspiegels modernisierungsbedingte Mietsteigerungen zu begrenzen, sei grundsätzlich zu begrüßen, müsste jedoch rechtssicher ausgestaltet werden.“

  23. 73
    H. E. says:

    Ich möchte ja gern mal wissen, wie viele Hauseigentümer die lange Zeit, die der Milieuschutz m. E. vom Bezirksamt hinausgezögert wurde, genutzt haben, um vom Bezirksamt schnell noch die für die Umwandlung in Eigentumswohnungen notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung zu bekommen.

    Linke, Bü90/Grüne, Piraten sollten das mal per BVV-Anfrage herausfinden !!

  24. 74
    O. Wagner says:

    @ 71, 72: Es wäre sicher förderlich, wenn die Präsentation der Gutachter vollständig und nicht nur auszugsweise veröffentlicht würde, dann wüsste man auch genauer, was sie genau vorschlagen und was sie dabei berücksichtigt haben. Was im Ausschuss gesagt wurde, wissen vielleicht die anwesenden Bezirkspolitiker, aber nicht ihre Wähler.

    Dass die „Praktiker aus dem Amt“ eine Betragsgrenze einfacher finden, als eine „lange Liste einzelner Prüfkriterien“, ist nachvollziehbar, sagt aber noch nichts über die Vereinbarkeit mit den gesetzlichen Regelungen. In anderen Bezirken (ich glaube, Pankow) hat man aus den Anwendungsproblemen schon gelernt und statt einer solchen langen Liste ein paar wesentliche, besonders aufwertungsträchtige Kriterien ausgewählt, mit denen man nun besser arbeiten kann.

    Und damit man mich nicht missversteht: Die Ausweisung von Erhaltungsgebieten in Moabit und Wedding halte auch ich für eine gute Maßnahme, um zu verhindern, dass diese Stadtteile mit Luxusmodernisierungen totsaniert werden.

  25. 75

    Wir haben vom Ausschussvorsitzenden die Information bekommen, dass die vollständige Studie in Kürze auf der Bezirksamtwebseite veröffentlicht werden soll, wenn sie endgültig fertig gestellt ist. So hatte es der Baustadtrat auch versprochen, aber da sind wohl die Ferien dazwischen gekommen.

  26. 76
    H. E. says:

    zu 75:
    Sommer-, Herbst- oder Weihnachtsferien?

  27. 77

    Witzbold,
    die erste Februarwoche sind Winterferien!

  28. 78
    H. E. says:

    Zu 77:
    Ach, wirklich?

  29. 79
    Thomas Koch says:

    zu @72: Du fragst, „was bedeutet der Streit um den gebietsspezifischen Mietspiegel hier eigentlich genau?“ … Das frage ich mich auch. Leider hat das Bezirksamt sein geplantes Verfahren bisher nicht transparent gemacht. Ich finde es daher auch etwas schade, dass in dem obigen Nachtrag zum Artikel die Diskussion im Ausschuss zur Frage der Mietobergrenzen nicht widergegeben wird. Kritisches Hinterfragen der Position des Bezirksamtes wäre hier sinnvoll für eine Einflussnahme auf die möglichst mieterfreundliche Gestaltung der Satzung.

    Das Grundproblem, das sich nach der Rechtsprechung von 2004/2006 ergibt, ist, dass das Stadtplanungsrecht nicht in das Zivilrecht eingreifen darf. Das bedeutet kurzgesagt: Mietrecht – und damit eben auch Mietobergrenzen – haben im Verwaltungsverfahren nichts zu suchen. Ausgeschlossen werden können hingegen einzelne Maßnahmen, die den durchschnittlichen Ausstattungszustand überschreiten, also etwa ein zweites Bad, hochwertige Badgestaltungen etc. Daher ist die in allen anderen Bezirken übliche Verwaltungspraxis die, Prüfkriterien aufzustellen, anhand derer eingeschätzt wird, was den Ausstattungsstandard überschreitet. Die Gebietsmietspiegel gibt es dort auch, diese werden allerdings nur als ein Indikator zur Einschätzung der Maßnahmen genutzt.

    Wenn Du von der Einschätzung der „Praktiker aus dem Amt“ sprichst, so wäre es gut, wenn diese mal ihr geplantes Verfahren offenlegen. Moabitonline sehe ich hier sinnigerweise eher in einer kritisch hinterfragenden, als in einer unhinterfragt zustimmenden Rolle.

    Was in dem obigen Nachtrag ebenfalls fehlt, ist der Bericht über die Untersuchung zum bestehenden Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt. Das Amt hat diese Erfahrungen nach eigenen Angaben zur Grundlage für die neuen Gebiete gemacht. Aus Mietersicht ist es dort allerdings wenig erfolgreich gelaufen: Es gibt ein deutlich überdurchschnittliches Einkommensniveau. Die ärmere Bevölkerung wurde komplett verdrängt. Die jetzige Bevölkerung hat eine sehr geringe Gebietsbindung. Auch diese Ergebnisse sollten dazu führen, dass Moabitonline die Einschätzung der „Praktiker aus dem Amt“ kritisch hinterfragt.

  30. 80
    Thomas Koch says:

    Hier nun die Anfrage von Frank Bertermann, die in der BVV vom 18. Febrauar 2016 behandelt wird (Drucksache 2567/I). Moabitonline könnte allerdings auch mal das Stadtplanungsamt bitten, sein Konzept offen zu legen.

    Ich frage das Bezirksamt:

    1. Warum und auf Grundlage welcher juristischen Expertise ist das Bezirksamt – unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Rechtsprechung (vergl. OVG Berlin, Urteil vom 10.06.2004 – 2 B 3.02) – der Auffassung, in den zukünftigen Milieuschutzgebieten in Mitte rechtssicher mit gebietsbezogenen Mietspiegeln arbeiten zu können?

  31. 81
    Jürgen Schwenzel says:

    Das Bezirksamt Mitte von Berlin hat in seiner Sitzung am 16.02.2016 die Vorlage von Entwürfen der Festsetzung von Erhaltungsverordnungen für das Gebiete „Waldstraße“ sowie für das Gebiet „Birkenstraße“ beschlossen, die der BVV Mitte zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Die Links zu den Beschlüssen, die jeweils auch die Studie mit den Untersuchungen zur Erhaltungsverordnung enthalten, sind im Artikelnachtrag zu finden.

  32. 82
    H. E. says:

    Aha! Und für die andere Seite der Sickingenstraße, der Huttenstraße und der südlichen Beusselstraße und für alle Wohnhäuser an der Erasmusstraße trifft das nicht zu ?

  33. 83
    Jürgen says:

    @82
    Dies ist ein Resultat dessen, dass beim „Grobscreening“ das Gebiet westlich Beusselstraße und südlich Huttenstraße auch schon nicht mehr als „Beobachtungsgebiet“ festgelegt wurde. Damit fand es auch keinen Eingang in die vertiefende Untersuchung. Warum dies aber im Gegensatz zum nördlich gelegenen Gebiet nicht erfolgte, ist zumindest anhand der damals dargestellten Kartierungen für Aufwertungsdruck, Aufwertungspotenzial und Verdrängungspotenzial nicht nachvollziehbar.
    Der „Grobscreening Steckbrief“ (Link oben im Nachtrag ‚Daten für alle 41 Planungsräume‘) sagt dazu nur „Der nördliche Teilbereich des Planungsraums Beusselkiez wird als Beobachtungsgebiet eingestuft. Voraussichtlich wird sich der räumlich differenzierte Aufwertungsstatus/-druck auch künftig eher im nördlichen Teilbereich fortsetzen oder gar verstärken.“

  34. 84
  35. 85
    O. Wagner says:

    Zu der Frage der gebietsspezifischen Mietspiegel rechtlich leider nicht haltbar. Kann ich bei Bedarf gerne erläutern, das wird dann aber eine sehr rechtliche Diskussion.

  36. 86
    Thomas Koch says:

    Lieber O.Wagner, @85:

    Ich habe vor Kurzem hierzu Anmerkungen aufgeschrieben und stelle diese hier jetzt einfach mal ein.
    Schöne Grüße!

    1. Bezüglich des vorgeschlagenen Gebietsmietspiegels besteht das Problem, dass das Satzungsrecht nicht in das Zivilrecht eingreifen darf. Bei unserer internen Erörterung waren wir vor 14 Tagen zu der Einschätzung gekommen, dass diese Klippe in Mitte wohl nicht genommen wird. Unbenommen davon ist eine Mietobergrenze natürlich grundsätzlich ein sehr zu begrüßendes Instrument. Damit dies funktionieren kann, muss aber das Gesetz geändert werden, was allerdings auch nicht ganz einfach ist. Der Berliner Mieterverein hat hierzu bereits im letzten Jahr zumindest im DMB intern die Initiative übernommen.

    Die Vorlage zur Kenntnisnahme habe ich mir angeschaut, die Darstellung der Regelung zum Gebietsmietspiegel bleibt etwas unbestimmt. Dennoch (dies ist auch nicht nur meine persönliche Sicht) entsteht der Eindruck, dass das BA die 2004/2006er Rechtsprechung wohl eher falsch interpretiert: Die Richter haben zwar zugelassen, dass ein Gebietsmietspiegel als HILFSINDIKATOR eingesetzt werden kann, um festzustellen, ob die Mietbelastung der Haushalte Verdrängungsdruck erzeugt, was dann eine zulässige städtebauliche und keine nach dem Urteil unzulässige mietrechtliche Argumentation ist. Hier entsteht allerdings der Eindruck, dass das BA den Gebietsmietspiegel zum nahezu alleinigen HAUPTINDIKATOR machen möchte, was nicht rechtsprechungskonform wäre. Hauptindikatoren sind die baulichen Veränderungen, wie sie sich in den Prüfkriterien in allen anderen Bezirken mit sozialen Erholungsgebieten widerspiegeln.

    2. Die Aussage …

    „Die vertiefenden Untersuchungen der Gebiete haben ergeben, dass sich die meisten Wohnungen bereits in einem zeitgemäßen Ausstattungsstandard befinden, sodass in diesem Fall keine besonderen Spielräume bezüglich der Herstellung zeitgemäßer Ausstattungsstandards gemäß Berliner Mietenspiegel gegeben sind. Die Gutachter haben im Ergebnis keine Ausstattungsmerkmale identifiziert, die in den neuen sozialen Erhaltungsgebieten zu einer besonderen Aufwertung und damit Verdrängung führen könnten. Somit werden für die neuen Erhaltungsgebiete keine Prüfkriterien in Bezug auf bestimmte Ausstattungsmerkmale der Wohnungen empfohlen.“

    … In der Vorlage finde ich erstaunlich. Ohne Zweifel dürfte der zeitgemäße Ausstattungsstandard weitestgehend gegeben sein, wie auch in den Gebieten in den anderen Bezirken. Die Prüfkriterien beziehen sich aber genau nicht auf den zeitgemäßen Ausstattungsstandard, weil dieser ja sowieso nicht unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden kann. Der Genehmigungsvorbehalt kann nur für weitergehende Maßnahmen ausgesprochen werden und macht dort auch Sinn. Die Argumentation des BAs stellt einen Bezug zwischen dem vorhandenen zeitgemäßen Ausstattungsstandard und den Prüfkriterien her, der so nicht existiert. Warum sollte Luxusmodernisierung keinen Aufwertungsdruck erzeugen, nur weil der zeitgemäße Ausstattungsstandard schon gegeben ist? Hä? Da läuft was völlig schief.

    3. Die im Ausschuss getätigte Aussage, dass „Luxus“ausstattungen, wie das 2. WC, Einbauküchen und Fußbodenbelege keinen zusätzlichen Verdrängungsdruck erzeugen, wenn der Gebietsmietspiegel greift, ist aus unserer Sicht ebenfalls nicht zutreffend. Selbstverständlich beeinflussen diese Kriterien die Wiedervermietungsmiete. Andrejs gutachterliche Einschätzung im Ausschuss, diese Merkmale könnten auch durch eine weitere Modernisierung nach Entlassung des Gebietes aus der Satzung geschaffen werden, ist richtig, Wiedervermietung findet aber auch in der Zeit statt, in der die Satzung besteht. Höhere Ausstattungsstandards sind hier per se Faktoren, die die Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung beeinflussen, weil einkommensschwache Nachfragergruppen tendenziell von einer Anmietung dieser baulich aufgewerteten Wohnungen ausgeschlossen sind.

    4. Im Ausschuss wurde auch die Untersuchung für das bestehende Gebiet Oranienburger Vorstadt vorgestellt. Die dortige Satzung soll im Ergebnis aufgehoben werden. Das Gebiet ist, so die Gutachter, am Ende stark aufgewertet, die Einkommen sind deutlich überdurchschnittlich, ärmere Bevölkerung und Familien mit Kindern sind verdrängt, die heutige Bevölkerung hat kaum Gebietsbindung.

    Wenn das Bezirksamt ausgerechnet die Erfahrungen aus diesem Gebiet heranzieht, um das dortige Verfahren auch für die neuen Gebiete anzuwenden, muss dies stark hinterfragt werden. In anderen Gebieten gibt es durchaus erfolgreiche Strategien gegen Verdrängungen (siehe die ASUM-Studie zur Boxhagener Straße, die wir in unserer damaligen Konferenz vorgestellt bekommen haben), die Oranienburger Vorstadt ist hier wirklich kein Gebiet, mit dem man glänzen kann. Wichtig wäre es, zunächst zu schauen, woran es in der Oranienburger Vorstadt gelegen hat, dass die Satzung im Ergebnis nichts gebracht hat und daraus Schlüsse für die neuen Gebiete zu ziehen. Ich wage hier mal die Arbeitshypothese, dass das Zulassen von Luxusmodernisierung sicher nicht zu einer Stabilisierung des Gebietes beigetragen hat.

    5. Das Bezirksamt weist darauf hin, dass die Verfahrensweise mit Mietobergrenzen in der Oranienburger Vorstadt von Investoren nicht angegriffen wurde. Allerdings räumt das Bezirksamt auch ein, dass diese Verwaltungspraxis schon seit längerer Zeit nicht mehr angewendet wird, also alles ohne Auflagen genehmigt wurde. Wo Auflagen nicht angewendet werden, können diese auch nicht angegriffen werden.

  37. 87
    O. Wagner says:

    Lieber Herr Koch, @86:

    sehe ich weitgehend genauso. Nur zwei Ergänzungen:

    1. Das OVG Berlin hat in der Entscheidung aus 2004 „Mietobergrenzen, die anhand statistischer gebietsspezifischer Einkommensstrukturen ermittelt und einheitlich festgelegt werden“ als geeigneten Hilfsindikator angesehen – das ist etwas anderes als ein kiezpezifischer Mietspiegel, der die Bestandsmieten erfasst. Nach der Entscheidung des BVerwG aus 1997, auf die sich das OVG stützt, wäre zwar wohl auch die „für das Erhaltungsgebiet ermittelte Durchschnittsmiethöhe“ als Hilfsindikator geeignet. Die in den Gutachten enthaltenen Tabellen sind aber zu 90% gerade nicht gebeitsspezifisch, sondern die Werte des aktuellen Berliner Mietspiegels, weil für die Untersuchungsgebiete entweder nicht genügend Werte ermittelt wurden oder diese über den entsprechenden Werten des Berliner Mietspiegels lagen. Die Werte geben also weder Bestandsmieten noch Höchstbelastungsgrenzen in den Untersuchungsgebieten wieder und würden daher eine gerichtliche Überprüfung wohl nicht überstehen.

    2. Die Aussage in den Gutachten, dass nach einer Modernisierung Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an die Vergleichsmiete) erst nach 12 Monaten zulässig wären, ist ebenso falsch. Nach § 558 Abs. 1 S. 3 BGB bleiben Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) bei der Berechnung der Jahresfrist gerade unberücksichtigt.

  38. 88

    Ein Artikel, dass der Milieuschutz in Neukölln nicht funktioniere:
    http://www.berliner-zeitung.de/berlin/in-neukoelln-werden-altmieter-verdraengt–weil-der-milieuschutz-nicht-funktioniert-23702884

    Das kann man für Mitte auch befürchten. Auch hier scheinen die Mitarbeiter zu fehlen, die das kontrollieren sollen und die Bescheide erlassen. Aber dort gibt es immerhin 10 Kriterien.
    Und aufgepasst: jetzt arbeiten sie mit einem Aufstellungsbeschluss, um Anträge 1 Jahr zurückstellen zu können. Wäre das nicht auch eine Idee für Mitte! Auch wenn das schon einmal abgelehnt wurde, aber unter anderen Voraussetzungen.

  39. 89
    Thomas Koch says:

    zu @88:

    Die Aufstellungsbeschlüsse des Bezirksamtes Neukölln sind am 26. Februar 2016, also vor weniger als einem Monat, veröffentlicht worden. Erst ab diesem Zeitpunkt gibt es in den Neuköllner Gebieten Milieuschutz. Jetzt davon zu reden, dieser sei nicht erfolgreich, ist also völlig absurd.

    Noch eine Stilblüte ist die nachfolgende Pressemitteilung der Neuköllner CDU. Diese bescheinigt Parteifreund Spallek in Mitte, dass dessen Satzung für die Oranienburger Vorstadt gescheitert sei. Dies trifft zwar zu – das Gebiet ist komplett aufgewertet – es liegt allerdings an der Veraltungspraxis in Mitte (näheres siehe @86). Milieuschutz ist dann erfolgreich (siehe Friedrichshain), wenn mit den richtigen Prüfkriterien gearbeitet wird. Ebenfalls ist eine engagierte Verwaltung unerlässlich, die mit der Zivilgesellschaft vor Ort kooperiert.

    Hier die CDU-PE aus Neukölln:

    23.02.2016, 14:14 Uhr
    Übersicht | Druckansicht
    Pressemitteilung: Mieterschutz in Neukölln

    Milieuschutz ist gescheitert

    Nach der Entscheidung des Bezirksamtes Mitte, den Milieuschutz in der Oranienburger Vorstadt aufzuheben, sieht sich die CDU Fraktion Neukölln in ihrer bisherigen Ablehnung von Milieuschutzsatzungen bestätigt. Wie die Berliner Morgenpost berichtet, wurde der seit 2003 bestehende Milieuschutz in Mitte nun aufgehoben, da er den Austausch der Bevölkerung nicht verhindern konnte. In der Bezirksverordnetenversammlung sind sich demnach sowohl CDU, SPD als auch Grüne einig, dass der Milieuschutz gescheitert ist.
    Der stellvertretende Fraktionsvorsitzende der CDU Neukölln und Mitglied im Stadtentwicklungsausschuss der BVV Neukölln, Christopher Förster sieht auch Auswirkungen für die Pläne zur Einführung von Milieuschutz in Neukölln: „Milieuschutz ist kein wirksames Instrument gegen steigende Mieten und Wegzug. Er behindert vielmehr die Dynamik und Vielfältigkeit eines Bezirks. Investitionen, Zuzug und Kreativität sind gut für unser Neukölln.

    Mit der von der Bundesregierung beschlossenen Mietpreisbremse haben wir ein viel effektiveres Mittel, um den Anstieg von Mieten zu dämpfen. Die wichtigste Maßnahme, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern bleibt aber der Neubau von Wohnungen.“

    Die BVV Neukölln hatte in einer umstrittenen Entscheidung erst kürzlich beschlossen, im Norden des Bezirkes Milieuschutzgebiete zu bestimmen. Vor dem Hintergrund der Erfahrungen aus dem Bezirk Mitte ist nun fraglich, ob diese Maßnahmen geeignet sind, um Mietsteigerungen zu verhindern.

    http://cdu-neukoelln.de/index.php?ka=1&ska=1&idx=84549

  40. 90
    Thomas Koch says:

    @ 72, Initiative „Wem gehört Moabit?“: We wurde denn das, was die „Praktiker aus dem Amt“ sagen, am letzten Runden Tisch von den dorthin eingeladenen Referenten gesehen?

  41. 91

    Beim letzten Runden Tisch wurde das Vorgehen des Bezirksamts Mitte außerordentlich kritisch gesehen, insbesondere die in der Studie „Vertiefende Untersuchungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung in Berlin Moabit“ vom 5. Februar 2016 auf den Seiten 98 und 99 unter Ziffer 3.4 ausgesprochene „Empfehlung: Prüfschema bei Anwendung der sozialen Erhaltungsverordnung“.
    Es wird für nicht zielführend gehalten, auf die Benennung konkreter Prüfkriterien in Bezug auf bestimmte Ausstattungsmerkmale der Wohnungen zu verzichten und stattdessen die Erstellung eines kiezspezifischen Mietspiegels als Hilfsindikator vorzusehen. O-Ton: „Wir wissen nicht, was das Bezirksamt eigentlich in seine Bescheide schreiben will!“ Außerdem gibt es anscheinend Probleme genügend Mitarbeiter dafür zur Verfügung zu haben.

    Auf jeden Fall sollten alle Interessierten am 7.4. zur Ausschusssitzung ins Rathaus Mitte kommen.

    Es gibt auch eine Drucksache für die BVV, mit der sichergestellt werden soll, dass die Milieuschutzsatzungen nach dem Beschluss, der in der April-BVV zu erwarten ist, umgehend in Kraft treten (Veröffentlichung im Amtsblatt), auch wenn der Personalmehrbedarf noch nicht geklärt ist.
    http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=7274

    Das bezieht sich auf eine Äußerung des Baustadtrats, die in dieser Drucksache zitiert ist:
    http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=7256

    Sowie eine Drucksache zur Mieterinformation bei Anträgen zur Umwandlung in Eigentumswohnungen:
    http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=7271

  42. 92
    Initiative "Wem gehört Moabit?" says:

    Die Sitzung des Stadtentwwicklungsausschusses am 7. April 2016 wird wegen einer Vor-Begehung eines Grundstücks nicht im Rathaus Mitte stattfinden, sondern im Anschluss an die Vor-Ort-Begehung im Nachbarschaftscafé Kiezkuchen, im EG des Haus der Jugend, Reinickendorfer Str. 55 (am Nauener Platz), 13347 Berlin, fortgesetzt werden.
    Mit dem Beginn des Tagesordnungspunkts TOP 4 „Milieuschutz in Miete“ rechnet der Ausschussvorsitzende für ca. 18:20 / 18:30 Uhr.
    Zu Beginn wird eine Expertenanhörung durchgeführt. Hierzu sind als Berichterstatter das Bezirksamt Mitte sowie die Experten Sigmar Gude (TOPOS), Werner Oehlert (ehem. ASUM, seit kurzem im Ruhestand) und Reiner Wild (Berliner Mieterverein) eingeladen. Im Anschluss an die Anhörung steht die Beschlussfassung der Drucksachen, mit denen die Festsetzung der Erhaltungsverordnungen für die in Diskussion befindlichen Gebiete in Moabit und Wedding sowie die Aufhebung einer Erhaltungsverordnung für die »Oranienburger Vorstadt« (im Altbezirk Mitte) beschlossen werden sollen, auf der Tagesordnung.
    Frank Bertermann kündigte für die Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen zwei Varianten eines Ausschussantrags zu Genehmigungskriterien für die Umsetzung der Erhaltungsverordnung gemäß §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ohne bzw. mit Berücksichtigung der gebietsspezfischen Mietspiegel an (die verlinkten Dateien geben den Stand vom 28.3.2016 wieder). Die vollständige Tagesordnung steht als Download im PDF-Format zur Verfügung.

  43. 93
    Jürgen Schwenzel says:

    Hier zwei Kommentare, die unglücklicherweise in die Kommentierung eines inhaltlich nicht passenden Artikels eingestellt wurden, hinsichtlich der Veröffentlichung der Kurzfassung des Sozialmonitoring 2015 durch SenStadtUm:

    O. Wagner schrieb am 4. April 2016 um 00:11 Uhr:

    … Auch wenn das hier vielleicht nicht der richtige Thread ist: Um ein klareres Bild über das tatsächliche Ausmaß der Verdrängung zu bekommen, hilft vielleicht ein Blick in die Monitoring-Berichte Soziale Stadtentwicklung (der jüngste Bericht 2015 mit den Daten bis Ende 2014 ist gerade erschienen: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/monitoring/de/2015/index.shtml). Wenn die sinkende Zahl der ALGII-Empfänger nicht auf Beendigung der Arbeitslosigkeit, sondern auf Verdrängung in andere Stadtteile beruht, müsste sich das daran ablesen lassen, dass der Anteil der Arbeitslosen in Moabit stärker als im Rest der Stadt gesunken ist. Der Vergleich der Berichte 2007 und 2015 zeigt folgendes Bild:

    Berlin: Arbeitslose 13,06/7,41% (-43,3%), Langzeitarbeitslose 5,6/2,43% (-56,6%), nicht-arbeitslose Empfänger von Transferleistungen 13,55/12,17% (-10,2%)

    Moabit (LOR Emdener Straße hier beispielhaft herausgegriffen): 17,7/9,97% (-43,77%), Langzeitarbeitslose 7,4/3,25% (-58,12%), nicht-arbeitslose Empfänger von Transferleistungen 20,4/19,01% (-6,78%).

    Das scheint auf den ersten Blick die These von der „sozialen Säuberung“ nicht zu bestätigen. Der Anteil Arbeitslosen und Langzeitarbeitslosen ist im LOR Emdener Straße ziemlich exakt im gleichen Maße gesunken wie in der gesamten Stadt. Das würde bedeuten, dass Moabit und seine Bewohner ebenso wie die Gesamtstadt vom wirtschaftlichen Aufschwung der letzten acht Jahre profitiert haben. Der immer noch sehr hohe Anteil der nicht-arbeitslosen Empfänger von Transferleistungen ist sogar etwas weniger als in der Stadt insgesamt zurückgegangen (allerdings bezieht sich der Wert für 2007 hier nicht auf den LOR, sondern die noch etwas anders zugeschnittene Verkehrszelle).

    Freue mich auf die Diskussion…

    Und Zeitungleser erwiderte darauf am 4. April 2016 um 20:57:

    Zitat aus dem Tagesspiegel:
    „17 Gebiete wurden von der Liste gestrichen. Dabei handelt es sich vor allem um Bereiche in Mitte (Huttenkiez, Beusselkiez, Heidestraße, Zillesiedlung und Gesundbrunnen)“

    http://www.tagesspiegel.de/berlin/armut-und-arbeitslosigkeit-in-berlin-nur-zwei-bezirke-ohne-soziale-problem-kieze/13392946.html

    Bitte hier beim Milieuschutz-Artikel auch die Diskussion um Verdrängung anlässlich der neuen Sozialmonitoring Studie fortsetzen.

  44. 94
    Susanne Torka says:

    Hier ein Interview mit Andrej Holm, der aus dem Bericht eindeutig eine zunehmende Entmischung der Stadt feststellt:
    https://gentrificationblog.wordpress.com/2016/04/04/berlin/#more-4532

    mit Hinweisen auf weitere Veröffentlichungen.

  45. 95
    O. Wagner says:

    Ja, ja, der Herr Holm, was der so alles eindeutig feststellt. Zitat aus dem Interview im ND: „Es ist nicht direkt aus den Zahlen herauszulesen, aber eine berechtigte Annahme, dass…“ Die weiteren Veröffentlichungen, auf die er hinweist, sind Mehrfachberichte anderer Zeitungen über sein eigenes ND-Interview. Das in seinem Blog abgebildete „Banlieue-Barometer“ aus der Morgenpost ist ein Gimmick, mit dem die Ergebnisse einer Leserumfrage dargestellt werden – in diesem Fall ein Screen-Shot mit der Wiedergabe eines vom Leser selbst eingegebenen Wertes.

    Nochmals: Wenn die Hartz IV-Empänger massenhaft aus Moabit verdrängt werden, wieso ist dann ihr Anteil weniger stark zurückgegangen und immer noch deutlich höher als im Berliner Gesamtgebiet? Ist Moabit mit knapp 20% nicht-arbeitslosen Transferleistungsempfängern tatsächlich eine „Hartz-IV-freie Zone“ geworden? Klafft da vielleicht eine Lücke zwischen Wahrnehmung und Realität, jedenfalls was das Ausmaß der Veränderungen angeht?

  46. 96
    H. E. says:

    Zu 95:
    Bei der Politik klafft m. E. fast immer eine Lücke zwischen Wahrnehmung und Realität. Oder kennt jemand eine andere Begründung für die vielen negativen Entwicklungen in Berlin?

    Dass eine Wanderungsbewegung aus der Innenstadt in die Randbezirke vorhanden ist, steht wohl fest. Und dass nicht Leute, die 2.000 oder 4.000 oder 10.000 im Monat verdienen und 1.000 oder 1.500 oder 2.000 Euro Miete zahlen können, nach Marzahn oder Spandau-Nord ziehen, dürfte auch sicher sein. Und Leute, die in Charlottenburg an der Spree 6.000 € oder an der Eastside Gallery und neben der Friedrichswerderschen Kirche 10.000 € pro qm für eine Eigentumswohnung bezahlen, können es auch nicht sein.

    In Marzahn und Spandau-Nord gibt es kaum noch freie Wohnungen und weil so viele Leute hinkommen, steigen auch hier die Mieten. Und das können nicht nur Hartz-IV-Empfänger sein, sondern auch prekär Beschäftigte (Teilzeitjobber) und deswegen Aufstocker, und Ganztagsjobber, die gerade eben über den amtlichen Sätzen liegen, daher nichts vom Amt bekommen und deswegen die steigenden Mieten in der Innenstadt nicht mehr bezahlen können.

    Die Lücke zwischen Wahrnehmung und Realität ist hier m. E. die gleiche wie bei den Arbeitslosenzahlen: Da wird von knapp unter 3 Millionen geredet. Aber dass es zusätzlich bei den prekär Beschäftigten mehrere Millionen gibt, die unfreiwillig nur einen halben Job haben und den restlichen halben Tag arbeitslos sind, geht nicht in die Arbeitslosenzahlen ein. Im Sinne einer realen Wahrnehmung müßte man m. E. von den 7 Millionen prekär Beschäftigten eine oder zwei oder sogar 3,5 Millionen zu den immer wieder nur genannten knapp 3 Millionen Arbeitslosen dazuzählen. Aber dann wären es ganz schnell insgesamt 4 oder 5 oder sogar 6,5 Millionen Arbeitslose und das möchte man vielleicht nicht so gern „wahrnehmen“.

  47. 97
    Zeitungsleser says:

    Vorschlag für neue Mietergesetze aus dem Justizministerium:
    http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/mietpreise-wie-mieter-geschuetzt-werden-sollen-1.2946482

  48. 98

    Drucksachen für die BVV zum Milieuschutz:
    http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=7326
    Wahrnehmung von Vorkaufsrechten in Milieuschutzgebieten durch Ankauffonds sicherstellen
    http://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=7322
    Genehmigungskriterien für Umsetzung der Erhaltungsverordnung gemäß §172 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 BauGB unter Berücksichtigung der gebietsspezfischen Mietspiegel

  49. 99

    Inforadio mit Baustadtrat Spallek, diese Woche ist der Bezirksamtsbeschluss zum Milieuschutz in den 5 Moabiter und Weddinger gebieten gefasst worden – Sendung oben im Nachtrag verlinkt und ein TAZ-Artikel, der allerdings paar kleine Fehler hat, denn nur ein Teilstück des Gebiets Waldstraße liegt südlich der Turmstraße, wie die Karte zeigt und eine Ringbahnstraße finden wir nicht, auch wenn die Ellen-Epstein- und Erna-Samuel-Straße parallel zur Ringbahn verlaufen.

  50. 100