65 Wohnungen in Moabit zwangsversteigert
Die Initiative „Wem gehört Moabit?“ hat Ende Januar eine Zwangsversteigerung im Amtsgericht Tiergarten besucht. Jetzt veröffentlichte sie ihren Bericht auf der eigenen Homepage und hat ihn auch an MoabitOnline geschickt. Nur noch das passende Foto dazu mussten wir selbst machen. Hier dolumentieren wir den Text:
„Am 21. Januar 2011 wurden im Amtsgericht in der Lehrter Straße 65 Wohnungen versteigert. Es handelt sich um die Häuser Perleberger Straße 46, 47, 48, 49 /Birkenstraße 15 gegenüber der Bruno-Lösche-Bücherei, in dem früher der Laden “Minika“ war. Einige Mitglieder der Initiative “Wem gehört Moabit?” wollten sich mal anschauen, wie so eine Zwangsversteigerung abläuft. Der Verkehrswert lag bei 3,5 Millionen Euro, das heißt, es musste eine Bietersicherheit von 350.000 Euro auf dem Tisch liegen. Das sortiert schon einmal die Kandidaten, die nur spielen wollen, aus. Trotzdem war der Andrang groß, es müssen viele Profis darunter gewesen sein. Nach Beginn der Versteigerung war schnell klar, dass es keinen zweiten Termin geben wird, also 70% des Verkehrswertes erreicht werden. Den Zuschlag bekam schließlich ein Familienunternehmen – eine Bietergemeinsschaft bestehend aus Mutter (10%), Vater (10%), Sohn (40%) und einem nicht anwesenden Partner (40%). Der Preis lag knapp über dem Verkehrswert, bei 3,6 Millionen Euro. Die 65 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten auf 5.000 Quadratmeter gingen damit für ca. 700 EUR/qm weg. Noch 3 Jahre sind die Mieten gebunden, weil es sich um ehemaligen Sozialen Wohnungsbau handelt.
Im Vorfeld war versucht worden, Mieter zum Selbstkauf zu gewinnen. Doch die winkten ab, das Haus habe eine zu schlechte Bausubstanz.
Generell ist festzustellen, dass die Zwangversteigerungen im Amtsgericht Lehrter Straße nun fast immer mehr als den Verkehrswert erbringen. Im Moment sind für 2011 nur weitere 3 Zwangsversteigerungs-Termine am Amtgericht Tiergarten anberaumt. In den Vorjahren waren das oft 10 mal so viele. Also auch hier wird der Markt immer enger. Nach unserer Einschätzung stimmt es nicht, dass – wie letzte Woche wieder im Tagesspiegel zu lesen war – in Moabit im Vergleich zu Neukölln und Kreuzberg alles bleibt, wie es ist. Auch hier wird die Nachfrage nach Immobilien aller Art größer und das Angebot knapper, also steigen die Preise. Und damit ist es auch für Spekulanten interessant.„
Soweit der Text der Initiative. Auch in der Perleberger Str. 65, 66 / Lehrter Str. 46, 47 sind die von Haberent Anfang der 90er Jahre errichteten Sozialbauwohnungen nach jahrelanger Zwangsverwaltung vor einiger Zeit zwangsversteigert worden. Schade, dass bei dieser Versteigerung niemand dabei war, der berichtet hat. Sie werden jetzt von Walther Property Management GmbH (Update: jetzt Claus Hausverwaltung) verwaltet.
In den letzten Tagen informierte die Initiative „Wem gehört Moabit?“ auch über den Verkauf von 153 Wohnungen, Baujahr 1976, südlich Alt-Moabit gelegen und fragte die Leser, ob sie wissen, um welche Häuser es sich handeln könnte. Aus dem Baujahr könnte man schließen, dass es sich auch hier vermutlich um ehemalige Sozialbauwohnungen handelt. In einem anderen Beitrag stellt die Initiative einen schon etwas älteren Film über „Mieter unter Pschodruck“ bereit. Es lohnt sich also mal wieder auf diese Webseite zu schauen.
Nachtrag 2014:
Im Sozialen Wohnungsbau ist der Austausch der Bewohnerschaft im vollen Gange (gentrificationblog).
Nachtrag 2015:
Das Problem der absurden Kostenmieten, die teilweise auf fiktiven Kostenpositionen beruht, wenn nämlich die Häuser zwangsversteigert wurden, könnte mit Einfügung von 5 Zeilen im neuen Berliner Wohnraumversorgungsgesetz, das der Senat vermutlich am 12. November beschließen wird, gelöst werden. Den Formulierungsvorschlag der Initiative mieterstadt.de – Netzwerk für Soziales Wohnen und bürgernahe Stadtentwicklung e.V. findet man hier auf Andrej Holms Gentrificationblog. Auch Kotti & Co. hat über das Rechtsgutachten berichtet.
Nachtrag 2018:
Es gibt Bauarbeiten, die Fassade ist eingerüstet (siehe Crowd Map Moabit).
Immobilien werden zwangsversteigert, wenn der/die Eigentümer eine Zahlungspflicht nicht erfüllen kann. Wenn also weniger Zwangsversteigerungen stattfinden, dann besagt dass Positives über die Zahlungsfähigkeit der Eigentümer und nicht, dass „also auch hier der Markt immer enger wird“.
Gründe für Zahlungsunfähigkeit von Wohnhauseigentümern kommen hier zur Sprache:
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article12555863/Mietshaeuser-werfen-nur-schmale-Renditen-ab.html
Tatsächlich trägt das Wohnungsmietrecht heute dazu bei, das Einzeleigentümer kleinerer Mietwohnungshäuser aus Liquiditätsgründen verkaufen müssen. Kaufer werden zunehmend immer größere Erwerber. Das es sich dabei zunehmend um ausländische Investorengruppen handelt, liegt daran, dass denen die Untiefen des deutschen Mietrechts nicht vertraut sind.
Danke moabites, für diesen Hinweis:
Gleich der erste Satz des von Dir verlinkten Artikels ist es wert zitiert zu werden:
„Geringe Erträge oder sogar Verluste fahren Vermieter mit ihren Immobilien ein. Nur in Großstädten könnte dies künftig anders sein.“
@ Susanne Torka: Das ist nun offenkundig und eine logische Folge des Doppeleffektes aus demografischer Entwicklung und zunehmender „Landflucht“. Das in dörfliche Strukturen einschließlich des Wohungsbestandes immer weniger investiert wird, ist unvermeidlich und derzeit besonders deutlich in Bundesländern wie Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern zu besichtigen (aber nicht nur dort, und es betrifft nicht nur Wohnobjekte, sondern die gesamte Infrastruktur).
Insofern wird ein nennenswerter Wohnungsmarkt nur noch in Ballungsräumen und Großstädten stattfinden.
Das ändert aber nichts daran, dass auch dort die Renditen insgesamt derart gesunken sind, dass sich die Bewirtschaftung von Wohnraum für Einzeleigentümer immer weniger lohnt. Man hat mehr Erfolg und weniger Stress, wenn man das Geld festverzinslich anlegt.
Überlegen Sie mal, wo das hinführen könnte.
Hilfe! Wer kennt sich aus mit dem Wegfall der Anschlussförderung? Davon sind wir nämlich in diesem Haus betroffen! Die Kostenmiete liegt über 14 Euro netto/kalt!!?? Zwar nimmt der neue Vermieter noch nicht diesen Preis, sondern viel weniger, aber eine Mieterhöhung im März und die neue Miete schon ab April zahlen … Wer soll das schaffen! Und der Mieterverein sagt, es ist alles legal!
Formulieren Sie die Tatsachen und Ihre Forderungen schriftlich und schicken Sie diese an alle Fraktionen in der Bezirksverordnetenversammlung Mitte von Berlin, an den Stadtrat für Stadtentwicklung Ephraim Gothe (SPD) und an Bezirksbürgermeister Dr. Hanke (SPD). In Ihren Schreiben sollten Sie darauf hinweisen, dass Sie je eine Kopie an die großen Berliner Tageszeitungen (Tagesspiegel, Morgenpost, Berliner Zeitung, TAZ) schicken und dann sollten Sie dieses auch tun. Außerdem sollten Sie um Antwort innerhalb von 14 Tagen bitten.
Adressen:
Fraktionen der CDU, FDP, SPD, Bündnis 90/Grüne, Die Linke, Graue: Parochialstraße 3, 10179 Berlin.
Stadtrat Ephraim Gothe, Bezirksamt Mitte von Berlin, Abt. Stadtentwicklung, 13341 Berlin.
Bezirksbürgermeister Dr. Christian Hanke, Bezirksamt Mitte von Berlin, Mathilde-Jakob-Platz 1, 10551 Berlin.
Es ist viel Arbeit und es kostet Porto. Aber Reden allein hilft nicht, weil dieses keine sichtbaren Spuren hinterläßt.
Ich habe jetzt mal ein bißchen recherchiert. Bisher dachte ich, dass wir in Moabit keine Bestände hätten, in denne die Anschlussförderung weggefallen ist. Aber das stimmt wohl nicht.
Das ganze ging an den weit spektakulären Fällen in Kreuzberg und Schöneberg ja schon ausführlich durch die Presse. Dort wurden Mieterhöhungen von 3-4 Euro/qm aufgerufen. So schlimm scheint es hier nicht zu sein.
Wer sich informieren möchte, es gibt Hinweise auf der Seite der Senatsveraltung mit der Telefonnummer der IBB für Härtefallregelung:
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/anschlussfoerderung/
Informationen vom Berliner Mieterverein:
http://www.berliner-mieterverein.de/presse/sonstigesarchiv/haupt.htm?http://www.berliner-mieterverein.de/presse/sonstigesarchiv/fl165.htm
Hintergrund liefert auch der Wikipedia-Artikel zum Sozialen Wohnungsbau in Berlin:
http://de.wikipedia.org/wiki/Sozialer_Wohnungsbau_in_Berlin
und das Berliner Bündnis Sozialmieter:
http://www.sozialmieter.de/
Habe gerade bei der IBB angerufen, die ja auf der Seite der Senatsverwaltung angegeben ist und zuständig für den Mietausgleich bei Härtefallregelung.
Unser Haus ist am 31.12.2006 aus der Grundförderung rausgefallen!
Heißt das wir kriegen gar nix? So wie in der Kochstraße?
Wir bemühen uns auch schon Informationen zusammen zu sammeln. Eine Mieterversammlung wäre bestimmt gut!
Wir haben beim QM Magdaburger Platz einen Artikel mit vielen weiterführende Links endeckt, dort geht es um die Pohlstraße und um dieselbe Verwaltung wie Lehrter/Ecke Perleberger Straße (also nicht Dein Haus, aber das Problem wird ja grundsätzlich das gleiche sein):
http://www.tiergarten-sued.de/Mietsteigerung-Pohlstrasse-Vollversammlung-12-Februar.5484.0.html
Und das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat eine Handlungsanweisung für die Verwaltung erlassen, die im Fall von Sozialwohnungen die Verwertung als Eigentumswohnungen beschränkt:
http://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/archiv/20101111.1305.318387.html
Aber ob es so etwas auch für Mitte kriegt, war heute nicht mehr herauszufinden.
Wir bleiben auf jeden Fall dran!
Der Tagesspiegel berichtete kürzlich über den Plan eines Wohnraumgesetzes zur Verhinderung drastischer Mieterhöhungen durch Bindung an den Mietspiegel auch bei Neuvermietung:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/koalition-will-mietwucher-eindaemmen-/3933760.html
Übrigens sind auf der Webseite von sozialmieter.de die Pressemeldungen zu diesem Thema gründlich gesammelt:
http://www.sozialmieter.de/category/presse/zeitungsberichte/
Es findet eine Mieterversammlung statt am Fr. 8.4.11 um 18:30 Uhr in der Bruno-Lösche-Bibliothek, Perleberger Straße 33. Eingeladen sind: Stephan von Dassel, Sozialstadtrat in Mitte, Sebastian Jung, Berliner Bündnis Sozialmieter und ein Rechtsanwalt des Berliner Mietervereins.
Auf Wunsch von Mietern der Häuser Perleberger Straße 46-49/Birkenstraße 15 organisiert der Betroffenenrat Lehrter Straße diese Versammlung und dankt allen beteiligten für ihre Unterstützung.
Übrigens hat auch Andrej Holm über die Pohlstraße 43-53 geschrieben, mit interessanten Kommentaren der betroffenen Mieter:
http://gentrificationblog.wordpress.com/2011/01/06/berlin-vom-sozialen-wohnungsbau-zum-spekulationsobjekt/
Wir möchten auf die Konferenz am nächsten Samstag hinweisen, die die Berliner Mietergemeinschaft zum Thema „Vorsicht Wohnungsnot!“ organisiert:
http://wem-gehoert-moabit.de/2011/04-%E2%80%9Evorsicht-wohnungsnot%E2%80%9C-konferenz-am-16-april/
Vielleicht gibt es ja gemeinsame Aktionen und Lösungsansätze.
Habe gerade das April-Heft des MieterMagazins gelesen und musste auf Seite 10 erfahren, dass der Senat die Verwaltungsvorschrift des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, mit der die Umwandlung der Fanny-Hensel-Siedlung in Eigentumswohnungen verhindert werden solle, ausgehebelt hat.
Was kommt hier bloß noch auf die Mieter zu?
nu mal wat makabres!
wie findeta denne diese Website:
http://www.reichinspe.de/ ??
reich in spe mita Krone uff de „i“ als I-Punkt?
reich in spe Medienagentur für Wertschöpfer GmbH
un dette ist die Webfirma die für de Eigentümer der Sozialwohnungen hier de website gestaltet:
http://www.eichmann.org/
un alle Häuser in Tiergarten von dene:
http://www.eichmann.org/unsere-hauser/
@ Susanne „Was kommt hier bloß noch auf die Mieter zu?“
Meine Vermutung:
Auf Grund einer unfähigen Grundstücks-, Wohnungsbau-, Mieten- und Lohnpolitik werden in den nächsten zehn Jahren viele Mieter aus Moabit vertrieben werden. Sie werden in ehemalige Plattenbauten in Marzahn oder ähnlichen Gegenden umziehen.
Und wenn es mit den Verdienstmöglichkeiten und den Renten so weitergeht wie in den letzten 10 Jahren (7,3 Millionen haben in Deutschland jetzt schon einen 400-€-Job !!!) und die Bevölkerung in Berlin zunimmt, wird Berlin in einigen Jahrzehnten einen Slumgürtel haben wie viele andere Großstädte heute schon, weil viele Leute dann nicht mal mehr die Mieten in Marzahn bezahlen können.
Nachtrag zu 16:
7,3 Millionen 400-€-Jobs (Mini-Jobs) bedeuten, dass bereits jedes 4. Beschäftigungsverhältnis in Deutschland ein derartiger Job ist.
Zum Thema „Abzocke mit Sozialwohnungen“ ein aktueller Bericht von report Mainz:
http://www.swr.de/report/-/id=233454/nid=233454/did=10784454/181c7te/index.html
ein interessantes Spezial im MieterMagazin zum Sozialen Wohnungsbau mit mehreren Teilen:
http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0113/011325a.htm
Über mehrere eklatante Fälle von Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt berichtet das MieterMagazin des Berliner Mietervereins von April 2013: Mietern ehemaliger Sozialwohnungen, denen individuell die Miete raufgesetzt wurde, offensichtlich nach der Herkunft! Ein Beispiel davon auch in Moabit: Turmstraße 68, ein Sozialbau aus den 90er Jahren – wie auch die Häuser in diesem Artikel:
http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0413/041320.htm
Ist irgendjemand darüber informiert, ob es sich bei den 153 Wohnung eventuell um die Wohnanlage in der Werftstraße/ Ecke Flemingstraße handelt, da habe ich letztens (ca. 6 Monate) eine ganze „Kolonne“ von Interessenten gesehen – fuhren direkt mit dem Bus vor das Grundstück, um es zu „begutachteten“. Das war schon a bissl‘ skuril. Es wäre nett, wenn jemand, der Informationen über bevorstehende Sanierungs- und Neubauprojekte im südlichen Moabit bescheid weiß, etwas dazu sagen könnte. Ich habe nichts gegen vernünftige sowie verhältnismäßige Instandsetzung bzw. Renovierung – im Gegenteil – Aber bei Neubau Projekten finde ich es bedauerlich, dass man immer erst davon erfährt, wenn ein Gerüst steht oder der Bagger angerollt kommt. Mit bestem Dank im Voraus.
RL
Es kann sehr gut sein, dass es sich um die Wohnanlage Werft / Flemingstraße handelt, aber genau war das bei der damaligen Meldung und auf der Webseite von ZBI nicht herauszubekommen:
http://wem-gehoert-moabit.de/2011/02-153-wohnungen-an-zbi-verkauft/
Wir hatten ja in diesem Artikel von Febr. 2011 gerade nachgefragt, ob jemand was genaueres weiß. Aber es würde ja zu den Zitaten auf der Webseite von ZBI passen, Häuser übernehmen und einige Jahre „auf Vordermann“ bringen, danach verkaufen!
Dennoch sind Häuser wie beschrieben nördlich Bellevue weder unter neuen Einkäufen:
http://www.zbi-ag.de/hauptnavigation/immobilienfonds/neue-einkaeufe/
noch unter Berliner Objektepaket zu finden:
http://www.zbi-ag.de/hauptnavigation/immobilienfonds/neue-einkaeufe/berlin-objektpaket/
Und auch bei den Angeboten für Mietwohnungen finden wir nichts:
http://www.mietgesellschaft.de/wohnungsangebote.htm?immobilientyp=apartmentrent&geoid=1276003001&raumanzahl_von=0&raumanzahl_bis=100&quadratmeter_von=&quadratmeter_bis=&kaltmiete_von=&kaltmiete_bis=
Das MieterMagazin berichtet über einen Bericht zum Wegfall der Anschlussförderung und den damit möglich gewordenen horrenden Mieterhöhungen. Es gibt übrigens noch ein Haus in Moabit, das gerade betroffen ist, die Stephanstraße 20.
http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1013/101313.htm
nicht ganz frisch, aber von Oktober 2013 bei TV Berlin, Kiez konkret:
http://kottiundco.net/2013/10/18/3-interviews-zum-sozialen-wohnungsbau-tv-b/
Bei der Wohnungssuche bin ich auf eine Wohnung in der Perleberger Straße 49 gestoßen, mit der ganzen Ecke ehemals Sozialer Wohnungsbau, der aus der Anschlussförderung gefallen ist und für den der Vermieter jetzt Kostenmiete nehmen kann. Er hat zwar die Mieten erhöht, jedoch nicht bis zur Kostenmiete, sonst hätten alle ausziehen müssen.
Aber bei Neuvermietungen kann er jetzt richtig zuschlagen, dann wird auch neu saniert und schon heißt es „Erstbezug“. Das ist doch unglaublich: im Hochparterre an der stark befahrenen Perleberger Straße sollen 66,80 qm (3 Zimmer) 674 Euro netto/kalt kosten, warm 834 Euro (weitere Kosten möglich), steht vorsichtshalber dahinter:
http://home.immobilienscout24.de/291Q6/expose/72863843
und noch ein bisschen Vermieterlyrik – Die neue Webseite steht übrigens unter dem Motto „Wir haben die schönsten Wohnungen in Berlin.“:
„Diese wunderschöne Wohnung befindet sich im Hochparterre eines sehr gepflegten Wohnhauses in begehrter zentraler Lage von Tiergarten und wurde komplett und hochwertig saniert. (…), elegantes neues Bad mit großer Dusche, Fußbodenheizung, Waschmaschinenanschluss, Hänge-WC, Handtuchheizkörper, neuem Isolierglasfenster etc… , frisch geflieste großer Küche mit Einbauküche und noch Platz für Tisch und Stühle, * hochwertige Einbauküche mit Ceranherd, 3 separat begehbare Zimmer usw. ..
sehr gepflegte Wohnanlage mit gepflegter Mieterschaft , schön angelegter Hof mit Sitzecke, Spielgeräten für Kinder etc…“
Die Problematik des Sozialen Wohnungsbaus, der gestrichenen Anschlussförderung, der exorbitanten Kostenmieten … und was das gute ist von Mieterinitiativen und Experten erarbeitete Lösungsvorschläge für die Probleme sind in der am Freitag vorgestellten Broschüre „Nichts läuft hier richtig“ zu finden:
http://www.nichts-laeuft-hier-richtig.de/
Da sitzen Sozialmieter ja wie auf einem Blindgänger, siehe Beispiel Fanny-Hensel-Kiez:
http://www.berliner-woche.de/nachrichten/bezirk-friedrichshain-kreuzberg/kreuzberg/artikel/39228-sebastian-jung-soll-9000-euro-nachzahlen/
Die Sendung Frontal über Sozialen Wohnungsbau mit Beispielen vom Kotti und Fanny-Hensel-Kiez und vor allem auch mit einem Ausblick auf eine mögliche Lösung „Kommunaler Wohnungsbau“ – nicht Subventionierung von Privaten für begrenzte Belegungsrechte:
http://www.youtube.com/watch?v=AvBc35DuEuw&feature=youtu.be
Oldenburger Strasse:
1. Rausfall Sozialer Wohnungsbau vorher 3 Zi.79 qm 440 € kalt – jetzt 720 € kalt
2. Wohnung 80 qm 3 Zi. vorher 600 € warm – jetzt 950 € warm
Havelberger Strasse
Im 1.OG zum Stephanplatz 1415 € – vorher 700 €
Wo bleibt die Deckelung der Neuvermietung?
Die Mieter in ehemaligen Sozialwohnungen werden ausgetauscht, diese Studie hat zwar nur einige Häuser in Kreuzberg untersucht, aber bestimmt sieht es hier nicht anders aus:
https://gentrificationblog.wordpress.com/2014/12/10/berlin-sozialer-wohnungsbau-der-austausch-der-bewohnerschaft-ist-in-vollem-gange/
Und wieder Oldenburger Strasse: Dieses Mal Nr.32 Rausfall aus dem Sozialen Wohnungsbau. Resultat: 80% der Mieter wurden ausgetauscht. Bei der letzten Wohnung Gerichtskampf, aber Mieter verloren, denn die Vermieter dürfen nehmen was sie wollen.
Kennt jemand eine Seite „Schwarze Liste“ wo vor solchen Vermieter/Hausverwaltungen gewarnt wird? Für jeden Neumieter ja wichtig auf wen oder was man sich mit Vertragsunterzeichnung einlässt.
@ 31,
mal in die Moabit Crowd Map reinschauen?
https://moabit.crowdmap.com/
Kann man nach Straßen und Hausnummern suchen.
Und ansonsten zum Sozialen Wohnungsbau, der aus der Anschlussförderung rausgefallen ist:
http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/sozialer-wohnungsbau-wo-die-mietpreisbremse-versagt/11498424.html
Der Artikel dreht sich zwar um die Fanny-Hensel-Siedlung aber in Moabit betrifft das auch viele Häuser, z.B. die an der Ecke Perleberger/Birkenstraße und Oldenburger 32, Lehrter /Ecke Perleberger …
@29 Erstens ist die „Mietpreisbremse“ bei Neuvermietungen noch nicht in Kraft. Zweitens greift sie nicht nach umfangreicher Sanierung. Und drittens greift sie bei Wohnungen, die aus der Förderung des sozialen Wohnungsbaus entlassen sind, überhaupt nicht, da dort nicht der Mietspiegel sondern die so genannte Kostenmiete Maßstab ist.
Noch so ’ne Kostenmietsteigerung-Schweinerei von 6 auf 12 Euro in der Koloniestraße im Wedding. Der Eigentümer nennt es auf seiner Webseite: „moderate Mietanpassungen an die erzielbare Marktmiete zur Optimierung der Wirtschaftlichkeit“;
http://dvi.de/objekt/koloniestrasse-13357-berlin
Während der Kurier vor 3 Tagen titelte „Miet-Hai schnappt doppelt zu“:
http://www.berliner-kurier.de/kiez-stadt/sozialer-wohnungsbau-koloniestrasse-hier-schnappt-der-miet-hai-gleich-doppelt-zu,7169128,32343176.html
@ 25,
etwas weniger als 2 Jahre später sind es schon 12,20 netto-kalt:
http://www.immobilienscout24.de/expose/85431923