Auf dem Heidestraßengelände bestehen halt bessere Chancen der Durchsetzung von Festsetzungen zum Mischungsverhältnis (gesetzt den Fall, dass in den nächsten 10 Jahren hier überhaupt jemand baut). Erstens geht es hier um ganze Blöcke und nicht um eine einzelne (wenn auch große) Baulücke, wie in der Lehrter. An der Heidestraße muss zudem Baurecht und eine Erschließung erst geschaffen werden, weshalb man hier ggf. weitergehende Festlegungen direkt im Verhandlungsprozess auch mittels städtebaulicher Verträge festlegen könnten. Auch ohne solche Verträge sind Mindestfestsetzungen von Wohnnutzung auch im Bebauungsplan durchaus möglich, nur in der Regel nicht durch Prozentzahlen, zumindest im Mischgebiet. In der Heidestraße sind alle möglichen planungsrechtlichen Festsetzungen für einzelne Blocks denkbar, sei es Allgemeines Wohngebiet oder Kerngebiet, im letzten wären solche Prozentfestlegungen sogar rechtlich zulässig.

Das Gebiet Heidestraße ist meines Wissens planfestgestelltes Bahngelände. Wenn Bezirk oder Senat kein Baurecht schaffen, können die Eigentümer darauf Lokschoppen bauen und Modeleisenbahn spielen – das bietet durchaus Möglichkeiten zur Gestaltung durch den Bezirk.

Im Bereich Lehrter Straße 12f ist die Lage anders. (hier nu in aller Kürze) Es besteht Baurecht. Es handelt sich um ein beschränktes Arbeitsstätten-Gebiet nach Baunutzungsplan 1960, d.h. hier ist faktisch jede gewerbliche Nutzung möglich. Selbst wenn es dieses alte Recht nicht gäbe würde § 34 BauGB gelten, der unter Würdigung des sehr heterogenen Umfeldes mit großer Sicherheit auch einen Hostelbau erlauben würde. Ein neuer Bebauungsplan wollte Mischgebiet für das gesamte Mischgebiet festsetzen und auch die Wohnbebauung insgesamt sichern. Hierzu gibt es einen Aufstellungsbeschluss. In einem nicht verabschiedeten Entwurfsstadium scheint auch ein grundstücksbezogener Wohnanteil in Prozent in die textlichen Festsetzungen geschrieben worden zu sein. Letzteres geht nicht. Dafür gibt es keine rechtliche Grundlage im einschlägigen § der Baunutzungsverordnung. Möglich wäre vielleicht eine geschossweise Festsetzung, ggf. auch eine flächenmäßige Gliederung des Grundstücks. Beides haarige Angelegenheiten und faktisch auf einem Grundstück schwer mit einer Hostelnutzung zu vereinbaren.
Eine Anfrage des Liegenschaftsfonds oder eine Bauvoranfrage eines Investors hat der Bezirk m.E. nicht anders beantworten können. Möglichkeiten zur Zurückstellung oder Veränderungssperre kann ich hier rechtlich nicht erkennen, da das Hostel (nach Art der Nutzung) auch mit dem neuen B-Plan vereinbar wäre. Mein Fazit: Man wird den Investor kaum dazu zwingen können auch noch Wohnungen zu bauen. Der Liegenschaftsfonds als Verkäufer im Besitz des Landes könnte das durchsetzen – er wird es aber nicht. Wer sollte auf einem einzelnen Grundstück unbedingt eine Wohn- und Hostelnutzung kombinieren wollen, (extra Treppenhaus, extra Erschließung etc.)? Daran sollte man sich nicht verkämpfen. Es tut mir leid, aber ein Hostel ist hier stadtstrukturell durchaus gerehtfertigt, nur nicht in dieser Dimansion. Hier geht es nicht um Gentrifizierung – Hostels, Billighotels oder kirchliche Verwaltungsgebäude zählen kaum zu den entsprechenden Pioniernutzungen, sondern um die Entwicklung der Lehrter Straße zu einer Straße im Bahnhofsumfeld. Da entstehen schon starke Nutzungskonflikte, die man mit guten und konstruktiven Ideen bewältigen sollte: Welche konkreten Vorschläge kann man den für das Verfahren machen etc.. Insbesondere die zuerst geplant exorbitante Baumasse des Hostels ist nicht akzeptabel. Hier ist noch einiges möglich, da der alte Plan nur mittels Befreiung eine so hohe Dichte erlauben würde.

Aber noch mal zum “G-Wort” Gentrifizierung, sicher gibt es andere Gegenden, in denen Verdrängung der Bevölkerung aktueller ist als in Moabit siehe der Tagesspiegel-Artikel vom 6.11. über eine Sozialstudie zu Bergmann-, Graefekiez und SO36 in Kreuzberg. Eine Gentrifizierung entsteht aber im Kontext von Aufwertung einerseits und den Einkommen der Bewohner andererseits. Wenn man dann in der Welt bzw. Morgenpost vom 13.11. gleichlautende Artikel liest, dass mittlerweile selbst der Vorsitzende des Immobilienverbandes Deutschland für Berlin und Brandenburg beklagt, dass die Mietbelastungen der Berliner Haushalte im Verhältnis zum Nettoeinkommen extreme Belastungen, und damit über den als hinsichtlich der Mieten als teuer verschrieenen Städte wie München und Frankfurt liegen, dann ist wohl die Frage legitim, wie eine von manchen gewünschte Aufwertung in Moabit ohne Gentrifizierung gestaltet werden kann, denn dazu müsste ja auch eine positive Veränderung der Erwerbsmöglichkeiten für die jetzt hier lebenden, nicht nur für neu hinzuziehende als Voraussetzung einhergehen. Und die Leute, die hier latte macciato trinken, mit denen kommen wir hier gut klar, aber ‘thom’ sollte nicht aus einer Fomulierung “möchte auch nicht an jeder Ecke.. trinken” von Susanne Torka einfach sinngemäß als Interpretation “möchte an keiner Ecke … trinken” machen. Ansonsten finde ich, dass Moabit die hier vorhandene kulturelle Vielfalt schon lange aushält, sondern dass diese Vielfalt auch eine Qualität darstellt – und das zeichnet Moabit gegenüber manch anderen hippen Gegenden auch aus.

Um abschliessend noch mal auf die Lehrter und die Bauplanungen zurück zu kommen: Da ist schon die Frage, ob die beiden geplanten Hotels und die Entwicklung bei der Berliner Stadtmission mit einem vom Umfang her doch großen Bauvorhaben an Signalen und rechtlichen Ableitungen zur Entwicklung der Lehrter Straße haben. Und Vielfalt vermisse ich dann doch auch bei diesen Planungen, nicht zuletzt auch bei unserem amtierenden Stadtrat für Stadtentwicklung. Bei den beiden vergangenen Standortkonferenzen zum “Masterplan Heidestraße” forderte Ephraim Gothe jeweils eine Nutzungsmischung auf jedem einzelnen Grundstück ein. Da fragt man sich als Anwohner der ‘Lehrter’ doch, warum gilt diese Forderung an den Investor des Stadtrats nicht z.B. auch im Fall der Lehrter 12-15, um eine für die Straße eine interessante Mischung mit einer Priorität auf Wohnen zu erhalten?